Il est probable que les questions que tu te poses en temps
qu’acheteur ou vendeur ont déjà été posée,
Afin de faciliter la recherche d’informations, et de répondre plus
facilement aux différentes demandes voici un post de « référence
» il permettra de simplifier ta lecture et ensuite de répondre plus
facilement aux questions.
Ami lecteur MERCI DE NE PAS POSER DE QUESTIONS / OU REPONDRE
DIRECTEMENT A CE MESSAGE. (sinon cela deviendra très vite le bazar)
Si tu as une question précise sur ta situation, ouvres un nouveau
message, explique ton problème et fait au besoin référence au
numéro du point concerné.
Au "pilier" (de bar? lol) de ce forum, je compte sur vous pour
compléter, numérotez bien svp vos sujets, j'éditerai ensuite le
prmeier message.
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SOMMAIRE
1 Un Krash est il possible en France ?
2 Ma région peut elle baisser ?
3 Paris peut il baisser ?
4 Ca baissera pas, il y a pénurie de biens, regardez la région
parisienne
5 « chez moi ça ne baissera pas à cause de la mer et du soleil »
(cote d’azur)
6 chez moi il y a le TGV qui arrive et l’autoroute qui arrive donc
ça va monter
7 Hausse ou baisse? Qu'est ce que les cycles immos?
8 en cas de baisse est ce que tout les biens / toutes les regions
baissent à la même vitesse ?
9 Qui croire ?
Post de J.Palmer du 19/05
10 Comment se faire sa propre idée ?
11 un guide pour vous faire une idée pour acheter ou vendre
12 Pour investir / De robien?
13 Ma maison est belle elle est au prix du marché mais je n'arrive
pas à vendre?
14) Combien me coûte un crédit ( version contradictoire du ridicule
" Mais louer c'est jeter l'argent par les fenêtres"...) post de
Delahaye du 14/05
14 bis acheter ou louer ? Un simulateur pour choisir :
Post de J.Palmer du 21/05 - Lien vers des échanges ouvrant un débat
hausse / baisse sur les points précedents:
15 : Facteur sociologiques (immobilier refuge) un débat hausse /
baisse
16 Nous ne sommes pas en 91 un débat hausse / baisse
17 même si les taux remontent, ils restent encore trés bas compte
tenu de l'inflation. bien plus qu'en 91/96.
18 Le Figaro : Spécial immobilier : faut-il attendre avant
d'acheter
19- Réponse à « il vaut mieux être locataire que propriètaire.
ça coute moins cher : »
20 – réponse à « les agences ferment, parcequ'elles ne vendent
rien c'est que les prix baissent ».
21 En cas de baisse - il y a des endroits où ça risque de baisser et
d'autres où ça va monter
Post de J.Palmer du 29/05
22 Un outil à intégrer à Firefox pour voir l'historique des
annonces (et donc les baisses)
Poursuite du débat hausse / baisse
Post de J.Palmer en page 4 du 03/06/08 (reprise des liens vers un
autre post d'AI heureux en date du 21/05/08)
30 INVESTIR AUX US
31 TROLL : definition en 3 points pas indecise
32 POURQUOI LES CHIFFRES DES NOTAIRES NE MONTRENT PA LA BAISSE?
33 LISTE DES VILLES ROBIENISEES (sur base post brestois29)
Je vous redonne le lien sur le capital de 92, à l’époque
Montpellier à perdu 30% en 2 ans (comme Nice) et Marseille 50% . cela
ne signifie pas que cela va recommencer, simplement c’est possible.
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4 Ca baissera pas, il y a pénurie de biens, regardez la region
parisienne
Pénurie : A votre avis y avait il pénurie de biens à Paris en 91 ?
Est ce que cela a empêché le marché de perdre 40% (cf point 3).
L’immobilier japonais baisse depuis 15 ans, or le japon est une ile
volcanique plus peuplée que la France, le problème de pénurie y est
don encore plus présent.
Une forte population est probablement un élément incitant à un
maintient ou une hausse des prix , mais pas une condition suffisante
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5 « chez moi ça ne baissera pas à cause de la mer et du soleil »
(cote d’azur)
regardez à nouveau le capital de 92, a ma connaissance il y avait
déjà du soleil en 91 sur la cote d’azur et pourtant Nice a perdu
30% en deux ans.
Un agent immobilier participant à ce forum indique dans une file
http://www.lavieimmo.com/index.p...
(marcoco le 16 mai à 8h08)
« jack à tout à fait raison, nous ne sommes qu'au début de la
baisse et à chaque fois, le 13 se ramasse fortement. »
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6 chez moi il y a le TGV qui arrive et l’autoroute qui arrive donc
ça va monter
Ouvre ces deux files consacrées à Reims (45 mn de TGV de paris
depuis juin 2007) et que je gère depuis un an et demi, ensuite nous
parlerons effet TGV… mais à mon avis vous n’allez pas remettre le
sujet sur le tapis : LE TGV C’EST DU PIPEAU.
7 Hausse ou baisse? Qu'est ce que les cycles immos?
L'immobilier suit des cycles une hausse est suivi de baisse. les
moteurs sont indiquéq au point 7
regardez impérativment les "graphs de frigit" et le tout premeir
document (cliquez sur ce lien et ensuite sur "graph), le tout premier
lien donne un graph representant le cout d'un bien immobilier
rapporté au salaire.
En clair immobilier / pouvoir d'achat (je vous rappelle la "tete"
du pouvoir d'achat en ce moment?????)
si nous partons sur une baisse généralisée (c’est une
hypothèse,
je la défend, vous avez le droit de ne pas être d’accord), la
baisse ne sera pas homogène. Mon pronostique perso étant de –30
à
–50% France entière d’ici 3 à 5 ans (sur base prix 2007)
En partant du cas d’un–20% global signifie que certains biens ont
perdu 10 et d’autres 30 voir plus. C’est comme dans une classe :
avec une moyenne à 12, la plupart des éleves ont entre 10 et 14, et
le tiers restant se réparti entre les tres bons et les tres mauvais.
D’une façon générale tous les biens avec défauts mis en vente
aujourd’hui au même prix que ceux sans défaut (emplacement,
éloignement, qualité de construction…) perdront nettement plus
que
les autres ; Bref soyez très attentifs à cela ;
Est ce que la baisse sera partout la même (dans toutes les
régions).
Je ne sais pas, c’est à voir chaque région ayant ses
particularités (climats, population active, emploi…).
Ce qui est sur est que les « moteurs » de la baisse s’appliquent
partout :
_ Pouvoir d’achat en baisse
_ Prix immos totalement déconnectés des salaires
_ Chomage
_ Hausse des taux
_ Resserrement des conditions de crédits
_ Sur-stock dans l’ancien
_ Parfois même surstock dans le neuf.
Il est donc possible que certaines baissent plus que d’autres ou
plus vite. Ne connaissant pas la votre je ne saurais pas vous
répondre. Mais si votre région a beaucoup monté pour moi, elle
baissera beaucoup
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9 Qui croire ?
Personne ni les agents, ni la FNAIM, ni les notaires, ni internet, ni
Jack Palmer (je ne vends rien mais je peux me tromper... ceci dit
jusqu'ici j'ai tapé juse relisez mon post sur reims)
Et surtout pas quelqu’un qui gagne de l’argent en vous faisant
acheter, tout commercial vit d'une vente, s'il a le choix entre son
salaire et vous faire faire une mauvaise affaire que fera t'il à
votre avis? Que feriez vous à sa place?
Les bons pros sont rares (comme les bons plmobiers...) mais il y en a
cherchez les.
Je mets de côté un éventuel apport puisque s'il peut alléger une
mensualité de propriétaire,il peut tout aussi bien être bénéfique
de placer cet argent sur un compte rémunéré ( assurance-vie, livret
A...)
Si j'achète un bien Xeuros ,
avec des frais d'agence à 5% de X euros ,
des frais de garantie à 2% de X euros
et des frais de notaire à 7.5% de X ,
le tout à un taux de 5% ( assurance comprises, je suis encore
sympa!!) ,
cela signifie que :
-pour un prêt sur 20 ans : les quatre premières années je ne
rembourse rien du capital de la maison car je ne paie quasiment que
des intérêts, et pour le reste les frais des intermédiaires (
agence,notaire)
-pour un prêt sur 25 ans : les cinq premières années (+ 6 mois !)
, idem.....
-pour un prêt sur 30 ans : les sept premières années !!
Dans un marché incertain , chacun fera ses choix à la lumière crue
de ces chiffres..
Penses-tu qu'il serait-il possible de créer un onglet "FAQ avant de
poster" à coté de "divers" et de résumer ta création (et celles
qui ne manqueront pas de suivre) dedans?
Souvent on rencontre les mêmes questions. Cet onglet pourra servir de
référence. Plutôt de leur répondre par exemple: votre question a
été déjà posée 5 fois, lire le forum entier avant de poster (ils
en auraient juste pour 2 w-e entiers)..... on pourra leur répondre:
voir FAQ par exemple sujet 1 ou 8 ou 12.
Cela me semble beaucoup moins fastidieux et pour ceux qui cherchent et
pour ceux qui désirent répondre.
Au fil du temps les pages de ce forum s'allongent, le file que tu
viens de créer avec ta patience devenue légendaire va vite se noyer.
On ne retrouvera pas facilement.
A moins que je n'ai pas tout compris?
Je trouve ce forum très convivial au niveau des participants mais peu
détaillé. Je fréquente aussi un autre forum qui n'a rien avoir
avec l'immobilier où il y a un évantail de possibilités.
DEUXIEME PARTIE
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10 Comment se faire sa propre idée ?
Quelques outils : les petits cailloux permet de se faire une idée sur
l’évolution du prix d’un bien (il se base sur seloger)
Extrait de
http://www.lavieimmo.com/index.p... (bouffon88 1è mai)
Quand je souhaite me faire une idée d’un marché je passe
systématiquement par un tour sur seloger et je regarde la
volumétrie
(dans le post d’origine il y a comme partout enormement de biens a
vendre)
Quelques conseils qui vont tous dans le meme sens : suiviez votre
marché local avec un œil critique
_ Suiviez la volumétrie locale (regarder dans deux semaines, dans 3
mois ce que donnera la volumétrie sur seloger dans votre région)
_Rentrer dans une agence et faites vous passer pour un vendeur du
type
de produit que vous souhaitez acheter (un deux pièce par exemple)
c’est terriblement instructif
_ Regardez la volumétrie en agence
_ Amusez vous à rentrer dans une agence en expliquant que vous etes
prêt à visiter tel ou tel bien mais que votre budget ne vous permet
pas de l’acheter : en clair est ce que cela vaut la peine de
visiter
sachant que je ne pourrai pas payer le prix affiché mais par contre
je peux à –20%, vous serez surpris du résultat
_ Regarder les vidéos en caméra cachée sur votre région :
cherchez
ici :
11 un guide pour vous faire une idée pour acheter ou vendre
A lire, il m’a servi de base il y a deux ans, c’est un tres bon
guide pour comprendre le mécanisme de la bulle
http://www.bulle-immobiliere.org...
Il date de 2004, tout n'est pas à prendre à la lettre, mais le
"fond" est tres riche et les conseils d'achat ou de vente sont
bons
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12 Pour investir / De robien?
un post intéressant de jean9 sur le forum actufinance reprend pas mal
d'élements de bon sens, ne le ratez pas.
http://www.actufinance.fr/cgi-bi...
Sur le meme forum les vendeurs de DR sont peu à l'aise quand il
s'agit de préciser les choses... soyez prudent
http://forum.actufinance.fr/exce...
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14) Combien me coûte un crédit ( version contradictoire du ridicule
" Mais louer c'est jeter l'argent par les fenêtres"...) reprise
du poste de Delahaye en date du 14/05
Je mets de côté un éventuel apport puisque s'il peut alléger une
mensualité de propriétaire,il peut tout aussi bien être bénéfique
de placer cet argent sur un compte rémunéré ( assurance-vie, livret
A...)
Si j'achète un bien Xeuros ,
avec des frais d'agence à 5% de X euros ,
des frais de garantie à 2% de X euros
et des frais de notaire à 7.5% de X ,
le tout à un taux de 5% ( assurance comprises, je suis encore
sympa!!) ,
cela signifie que :
-pour un prêt sur 20 ans : les quatre premières années je ne
rembourse rien du capital de la maison car je ne paie quasiment que
des intérêts, et pour le reste les frais des intermédiaires (
agence,notaire)
-pour un prêt sur 25 ans : les cinq premières années (+ 6 mois !)
, idem.....
-pour un prêt sur 30 ans : les sept premières années !!
Dans un marché incertain , chacun fera ses choix à la lumière crue
de ces chiffres..
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14 bis acheter ou louer ? Un simulateur pour choisir :
Dans la foulée du point 14 par Delahaye,
Un outil permettant de comparer achat et location en fonction de la
période et de l'évolution du marché, cet outil intégre les couts
exposés par delahaye:
