| Sujet : conseil svp pour ht locatif |
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Posté par
jc4718
Le 30/07/2008 à 20:20 |
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bonjour
je souhaite acquerir un t3 pour 75000e qui est de l an dernier 1er
locataire 09/2007 pour le louer.le loyer actuel est de 425e avec les
charges ;je voudrais savoir ce que vous en pensez car il reste a payer
800de charges cooperatives par an et 5a600e d impot foncier.bien
entendu si j emprunte les 75000 sur 20ans je rembourse 500e par
mois.les frais de notaire st de 2800e car ils sont reduits.je ne suis
pas du tout pressé de le revendre par la suite car il n y aura pas de
gros frais avant 10ans au-.mon soucis vient en fait des impots sur le
revenu car je n en paie pas pour l instant mais apres avec ce revenu
de 5100e par an supplementaire je vais en payer et comm le bien n est
pas neuf y a til ne solution de defiscalisation?
merci pour vos conseils je n ai pas discuter du prix de l appart(il
peut dc baisser) ni du taux de credit(qui peut baisser aussi).merci
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Posté par
cocoyalex
Le 30/07/2008 à 20:55 |
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Au vu du rendement (peu interessant à mon humble avis...), vous
n'êtes pas prêt de payer un surplus d'impôts....:Vous déduisez
du loyer supposé annuel les charges vous incombant;les charges
exceptionnelles (hé oui même dans du neuf il y en a), la taxe
foncière, les intêrets d'emprunt (trés importants les premières
années...), les assurances obligatoires et facultatives (loyers
impayés, propriétaire non occupant), les frais de gestion (si vous
ne le louez pas vous même), les "vacances entre chaque locataire (à
moins d'avoir un appart. super top sur un emplacement n°1 dans une
ville saturée de demande)....Les 5100€, pour l'instant, c'est un
rêve........Qui vous a aidé dans vos calculs??? Le vendeur????
Cdlt
Et 425€, c'est avec les charges, c'est pas le loyer net perçu....
Dernière modification le 30/07/2008 à 21:01 |
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Posté par
MisterHadley
Le 31/07/2008 à 09:37 |
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Hello...
Effectivement, ça fleure pas l'exceptionnel en terme de
rentabilité...
Allez sur la page "achat location", page 3, et reprenez la méthode
de calcul de rentabilité nette en remplacant les deux premières
données par les vôtre...
Vous serez ainsi définitivement fixé, votre banquier le fera,
lui...
Pour l'aspect "défiscalisation", ne vous lancez pas dans ce genre
de délire vachement complexe qui ne vous fera "gagner" que quelques
sous au prix de vraiment vous compliquer la vie... le jeu en vaut-il
la chandelle..?
Essayez un truc simple pour améliorer gentiment les choses, histoire
de vous faire un peu la main, quoi... :)
C'est généralement un truc pour lequel les banques ne s'engagent
qu'à la condition que vous soyez bailleur limite professionnel mais
si vous avez un bon scoring d'emprunteur, et que vous entretenez de
bons rapports avec votre banquier, essayez d'emprunter "in fine"
L'avantage est que vous ne remboursez que des intérêts sur toute la
durée de l'emprunt, le capital initialement emprunté se rembourse
en une seule fois au terme de votre emprunt.
Pour se garantir que vous la remboursez bien "in fine", votre
banquier vous fera placer en parallèle les quelques billes
nécessaires dès le départ de votre emprunt sur un placement de type
assurance vie, dont le bénéficiaire sera la banque... et qui à
terme sera débloquée pour rembourser la capital emprunté...
Vous déduirez vos premières années d'intérêts d'emprunt, ainsi
que vos primes d'assurance-vie sur la durée du pret de vos
revenus...
Après, c'est une histoire de calculs avec votre banquier... Donc
réfléchissez bien avant de faire quoi que ce soit...
Mais ne rêvez pas trop pour l'instant, parce que je doute que votre
banquier vous suive "in fine" si vous n'avez que la rentabilité de
ce T3 à lui proposer...
Bon courage.
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