| Sujet : l'immobilier neuf c'est comme un paquebo |
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Posté par
bono
Le 04/07/2008 à 16:47 |
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Au-delà de la comparaison sémantique – ne dit-on pas un bâtiment
pour parler d’un navire – le marché immobilier se pilote un peu
comme un paquebot. Il n’est si simple de le freiner.
Sans être un marin chevronné on sait tous que pour arrêter un
navire la seule chose est de faire machine arrière.
La manœuvre est identique en ce qui concerne le marché immobilier.
Le secteur de la construction est lent et peu réactif. Les délais
entre le lancement d’un projet, son développement et enfin sa
livraison peu prendre de nombreuses années. 24 à 36 mois pour les
acquisitions foncières 12 à 15 mois de commercialisation puis 18 à
24 mois de construction. Si certaines de ces phases peuvent se
chevaucher à chacune d’elles correspondent des décisions que le
pilote du projet devra prendre.
L’un des principaux enseignements de la crise immobilière de 1991 /
1993 fut pour les promoteurs d’être plus attentif à leur vigie et
réactif aux caps à tenir.
Quand les indicateurs montrent que le bateau rentre dans une zone de
turbulence les capitaines de société de promotion font machine
arrière et réduisent la voilure.
Faire machine arrière consiste à geler certains projets dans leur
phase d’étude. La conséquence immédiate c’est une baisse des
demandes de permis de construire ( - 5% sur les 12 derniers mois
source Fédération des Promoteurs Constructeurs )
Pour réduire leur voilure les timoniers de l’immobilier réduiront
les mises en chantier ( -7.4 % sur le dernier trimestre ) avec pour
conséquence directe de différer dans le temps la livraison des
biens, d’allonger le délai de commercialisation et d’augmenter le
stock.
C’est ce que les commentateurs mettent en avant dans leurs articles
depuis quelques temps justifiant ainsi une baisse importante à venir
sur les prix du neuf. Le stock des promoteurs culminant à 105600
unités.
Ce que la plupart ne disent pas c’est, et on l’aura bien compris,
qu’il faut distinguer deux types de stock en promotion immobilière
: le stock commercial et le stock engagé.
Le dernier étant les lots en construction et à ce jour invendus. Ils
représentent 2.7 % de l’ensemble du stock des promoteurs. Les 97.3
% restant étant l’immobilier qui n’existe que sur le papier et
pour lequel les promoteurs n’ont encore engagé aucun frais de
construction ni charge financière au moins pour ceux qui ont acquis
le foncier sur leurs fonds propres.
Dans ces conditions il est peu probable de voir à court terme une
baisse des prix de l’immobilier neuf surtout sous l’effet
conjugué de l’augmentation des matières premières et de
l’inflation.
Les autres conséquences des décisions prises aujourd’hui par les
promoteurs auront un double effet :
1° d’adapter l’offre au marché et par conséquent maintenir les
prix à un niveau stable.
2° une fois que notre beau paquebot aura ralenti sa course il lui
faudra aussi un certain temps pour reprendre sa vitesse de croisière.
Pendant cette période de relance des machines on risquerait bien de
subir une baisse de l’offre due au gel actuel de certains projets
Avec pour conséquence de nouvelles tensions sur le marché
Bien cordialement
Pascal BONO
juriste en drt immobilier
CGPI
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Posté par
cocoyalex
Le 04/07/2008 à 17:24 |
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On peut ne pas être d'accord sur la finalité, toutefois cette
hypothése me paraît assez réaliste, seulement la baissse du pouvoir
d'achat conjuguée avec la hausse des taux, plus un certain marasme
dû au choc pétrolier (on parlait ce midi baisse du trafic aérien et
de fermeture de lignes....), d'autre secteurs vont être touchés,
donc risque d'augmentation du chomage etc, etc...La demande d'achat
sera-elle aussi forte que ce qui est espéré???
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Posté par
copro60
Le 04/07/2008 à 18:20 |
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Mouais
Quid de la baisse de la demande SOLVABLE?Pas un mot...
L'autre demande, l'envie des gens d'acheter, la volonté de devenir
propiétaire on s'en fout royalement. Moi j'aimerais bien m'acheter
Ferrari, une villa en Corse etc mais je peux pas  C'est con
hein...
Des taux qui augmentent, un pouvoir d'HA en berne, une confiance en
l'avenir au plus bas = une demande solvable massacrée et une
volonté d'acheter bien moindre pour ceux qui le peuvent (qui plus
est les investisseurs)
Les promoteurs peuvent agir sur l'offre globale de logement en
France, sur la demande NON. Et encore quand je dis agir sur l'offre,
c'est marginal. Il existe combien de logements en France???? , 20, 30
ou 40 millions certainement. Si les promoteurs décident de réduire
leur mise en chantier de 100 000 ou 200 000 unités pendant 2 ou 3
ans. Ca va changer quoi franchement sur la masse de logements
existants en France????
Soyons sérieux, les promoteurs vont diminuer l'offre de combien de %
par rapport à la totalité de logements existants. Les 20, 30 ou 40
millions de logements existants ne vont pas s'évaporer parce que les
promoteur réduisent leurs mises en chantier!
Par contre, la demande solvable, elle s'évapore elle en ce moment
Si les promoteurs baissent pas les prix, ils vendront rien, y a même
pas à se poser la question. Peu de gens achèteront du neuf...
Dernière modification le 04/07/2008 à 18:28 |
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Posté par
BOUFFON88
Le 04/07/2008 à 20:42 |
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Et accessoirement, en admettant que l'hypothèse décrite soit la
bonne sur le neuf (absence de baisse de prix du neuf) : si les
logements anciens voient leurs prix baisser, les neufs se vendront
moins => étonnant que les prix ne baissent pas, certes avec un
décalage, mais ils devraient baisser, non ?
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