Comment bien revendre son bien en résidence services ?

À quel moment revendre votre bien en résidence services ?

Nombre de propriétaires investissent en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) sous dispositif Censi-Bouvard afin de bénéficier d’une défiscalisation sur leur impôt. Ils se sont en échange engagés à conserver leur bien sur une période d’au moins neuf ans. Une fois cette période de détention obligatoire passée, l’avantage fiscal s’éteint et il peut être judicieux de procéder à la revente de son LMNP afin de récupérer un capital qui pourra par exemple être injecté dans une nouvelle opération de défiscalisation.

D’autres situations peuvent pousser les investisseurs à la revente de leur LMNP, comme une séparation, un besoin de liquidités ou encore la volonté d’investir autrement dans l’immobilier, en profitant des faibles taux d’emprunt actuels.

Hors situation d’urgence, mieux vaut anticiper l’étape de la revente LMNP en tenant compte de plusieurs facteurs comme :

- Le renouvellement du bail : Attendre que le gestionnaire ait validé le renouvellement et les conditions du bail permet aux acheteurs potentiels d’être mis en confiance et d’avoir une meilleure visibilité sur le taux de rendement qu’ils peuvent espérer du bien.

- La fin du dispositif Censi-Bouvard au terme des neuf ans : Du point de vue du vendeur, mieux vaut commencer les démarches quelques mois avant l’extinction de l’avantage fiscal pour tenir compte des délais de mise en commercialisation.

2021, une année particulière

En dehors des facteurs qui motivent classiquement les investisseurs à une revente LMNP, la crise sanitaire offre une fenêtre d’opportunités de revente particulière pour les propriétaires de chambres en EHPAD, de logements en résidences pour seniors ou pour étudiants.

En effet, les segments des résidences de tourisme de loisirs et d'affaires sont durablement fragilisés par la crise et nombreux sont les exploitants qui n'ont pas payé l'intégralité du loyer 2020 et vont entamer – si ce n’est pas déjà le cas – des négociations plus serrées que d’habitude avec les propriétaires, en cours ou au terme du bail.

La demande d’investissement est donc naturellement concentrée sur les 3 autres segments : EHPAD, étudiant et senior.

Du côté des investisseurs potentiels, les taux d’emprunt sont bas, ce qui leur permet d’emprunter à des conditions très intéressantes et leur offre de fait plus de capital à investir.

De plus, la crise sanitaire pousse de nombreux épargnants à chercher un placement sécurisé, accessible et social et l’investissement LMNP, par exemple en EHPAD, leur offre de belles perspectives sur le long terme.

2021 s’annonce donc comme un moment privilégié pour revendre dès maintenant les biens en profitant d’un marché particulièrement porteur.

Pourquoi se faire accompagner par un professionnel pour la revente de son bien ?

Le placement LMNP en résidence services est appuyé sur un bail commercial, c’est pourquoi la revente LMNP nécessite des compétences particulières que ne possèdent généralement pas les agences immobilières traditionnelles.

Contrairement aux biens immobiliers classiques, la valeur d’un bien comme celui-ci ne se base pas essentiellement sur sa valeur foncière - en fonction par exemple du nombre de mètres carrés ou de son emplacement, mais s’estime principalement par une analyse fine du bail commercial – durée, niveau de loyer, montant des charges, profil du locataire, etc. – afin de donner au propriétaire une valorisation précise de son bien tenant compte de ces éléments en comparaison du rendement attendu par le marché investisseur pour ces caractéristiques commerciales et immobilières.

Pour la revente d’une chambre médicalisée en Ehpad ou d’un studio étudiant, mieux vaut donc se tourner vers des acteurs spécialisés dans la vente de logements meublés en résidences service. Leader du marché de la revente de LMNP d’occasion, LB2S possède l’expertise nécessaire pour prendre en compte les facteurs essentiels pour une bonne évaluation du bien et pour sécuriser la vente pour le propriétaire : l’exploitant compte-t-il renouveler le bail, et dans quelles conditions ? Des travaux sont-ils à prévoir ? Un changement de mobilier est-il nécessaire et pour quel budget ? Que devient la TVA immobilière ?

Enfin, LB2S dispose d’un solide réseau de distribution qui se compose de près de 1.200 conseillers en gestion de patrimoine indépendants et institutionnels, offrant ainsi un maximum de visibilité aux biens à vendre et permettant de vendre ces logements meublés dans un délai moyen inférieur à 8 semaines.

Ce contenu a été réalisé en partenariat avec Consultim. La rédaction de BFM Immo n'a pas participé à la réalisation de ce contenu.