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Un an après le début de la crise du Covid-19, où en est le marché immobilier?


Un an après le début de la crise, l'immobilier résiste
Un an après le début de la crise, l'immobilier résiste
Un an après le début de la crise, l'immobilier résiste (©Mychele Daniau - AFP)

Depuis un an, la France passe de confinement en reconfinement, de couvre-feu en régime de semi-liberté. Après quelques mois de tâtonnement, les professionnels de l'immobilier se sont adaptés. Mais certains secteurs s'en sortent mieux que d'autres.

(BFM Immo) - Depuis un an, la France vit au rythme du Covid-19. Et si lors du premier confinement, le marché de l'immobilier a été quasiment à l'arrêt pendant plusieurs semaines, les professionnels du secteur se sont adaptés depuis. Ce mercredi, BFM Business diffuse une édition spéciale "Quoi qu'il en coûte, et après?" à partir de 18h et qui fait le bilan des douze derniers mois de crise. A cette occasion, BFM Immo revient sur l'année que vient de traverser le marché immobilier.

Les ventes ont bien résisté à la crise

Si les chiffres officiels, ceux des notaires, ne sont pas encore connus pour l'ensemble de l'année, certains professionnels constatent d'ores et déjà que l'année 2020 est une très bonne année en terme de ventes immobilières. Sur BFM Business, Séverine Amate, porte-parole de SeLoger, note qu'il y a eu "à peu près 950.000 transactions réalisées". Selon MeilleursAgents, lors du premier confinement (du 17 mars au 11 mai), le nombre de promesses de vente a chuté de 75%. "Le marché est reparti de plus belle connaissant, dès la seconde quinzaine de mai, un phénomène de rattrapage particulièrement brusque et rapide avec +370% de promesses de vente signées", raconte MeilleursAgents. Au point, à la mi-juillet, d’enregistrer +15% de transactions supplémentaires par rapport aux projections annuelles de MeilleursAgents.

Lors du deuxième confinement (du 30 octobre au 15 décembre), les professionnels de l'immobilier (agents, banques, courtiers, notaires, …) s'étaient adaptés, permettant de maintenant l'activité. Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents, note qu'au cours des derniers mois, "seulement 10% de transactions immobilières attendues n’ont pas pu être réalisées".

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Dans leur dernière note de conjoncture publiée en janvier, les notaires enregistraient d'ailleurs 1.020.000 transactions dans l'ancien sur douze mois à fin novembre. Soit "une décélération de seulement 4% par rapport à novembre 2019", précisaient-ils. "Il n’y a pas de raison de penser que décembre 2020 démente cette tendance de baisse modérée au niveau national; (...) le marché de l’immobilier ancien devrait clôturer l’année 2020 proche du million de transactions", assuraient-ils ainsi. Or, il faut rappeler que 2020 était une année historique, avec un niveau très au-dessus de la moyenne annuelle de la dernière décennie.

Pour 2021, il faudra encore attendre quelques semaines pour qu'une première tendance se dessine.

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Des prix en hausse sur un an mais Paris se stabilise

A fin décembre, les notaires annonçaient s'attendre à enregistrer des tarifs en hausse de 6,6% sur un an pour les appartements et de 6,1% pour les maisons en France métropolitaine. Soit un rythme encore plus élevé qu'en 2019, où la hausse était déjà de 5,2% sur un an au quatrième trimestre pour les appartements et de 2,6% pour les maisons, selon l'Insee. A Paris, la hausse s'est également poursuivie. Les prix de l'immobilier ancien dans la capitale ont grimpé de 5,4% au dernier trimestre 2020 sur un an, avec une moyenne de 10.770 euros le m2 contre 10.220 euros au quatrième trimestre 2019 selon les notaires.

Reste que dans la capitale, le nombre de transactions chute et que les prix sont désormais en légère baisse depuis l'automne. A Paris, avec seulement 30.610 ventes d'appartements dans la capitale en 2020, les volumes de transactions ont reculé de 16% comparés à ceux de 2019. Côté prix, le point le plus haut a été atteint en novembre, avec un pic à 10.850 euros du mètre carré d'après les notaires du Grand Paris. Et ce prix au m² est attendu à 10.600 euros en avril 2021 selon les avant-contrats, soit une baisse de 2,3% par rapport à novembre. En revanche, sur un an, ce prix resterait en très légère progression (+0,8% par rapport à avril 2020 où le mètre carré se négociait à 10.520 €).

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En dehors de l'Ile-de-France, selon les données de SeLoger c'est à Mulhouse que les prix au mètre carré ont le plus explosé en 2020: +16,5% sur un an en décembre, pour atteindre 1.939 euros. La ville bénéficie notamment de sa proximité avec la Suisse. Viennent ensuite Angers (+16,4% à 2.889 euros), Limoges (+16,4%, 1.844 euros) et Orléans (+16,1%, 2.667 euros). Pour 2021, un marché à plusieurs vitesses se dessine, avec des grandes villes où les prix continuent de monter et d'autres où ils flanchent, d'après les données de MeilleursAgents. Ainsi, quand la pierre se renchérit encore à Rennes, Strasbourg, Nantes ou Lille, les tarifs se tassent à Lyon, Bordeaux ou Nice.

La construction de logements neufs en grande difficulté

L'an dernier, 376.700 logements ont été mis en chantier, soit un recul de 6,9%, selon les chiffres du ministère de la Transition écologique dont dépend le Logement. C'est d'abord la conséquence de la crise sanitaire du Covid-19 et des confinements mis en place contre la propagation du virus, en particulier le premier au printemps 2020. Marqué par des restrictions très sévères et des incertitudes sur les activités autorisées, il a bloqué de nombreux chantiers, le temps de mettre en place des mesures de sécurité sanitaire. Plus léger, le reconfinement de fin d'année a eu moins d'effets.

En 2020, les promoteurs de logements neufs ont quoi qu'il en soit vendu près de 25% de logements en moins qu'en 2019.

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Et l'avenir s'annonce encore plus difficile. Indicateur de l'évolution à venir, le nombre de permis de construire a chuté. De novembre 2020 à janvier 2021, "le nombre de logements autorisés est resté inférieur de 10,6% à la moyenne des trois mois précédant le premier confinement", entre décembre 2019 à février 2020. En chiffres absolus, 377.600 logements ont été autorisés à la construction au cours des douze derniers mois, soit 73.500 de moins qu'au cours des douze mois précédents. Cela signifie que le recul de la création de logements va encore s'accentuer cette année.

Des professionnels qui s'adaptent

Un an après le début de la crise, les professionnels de l'immobilier se sont adaptés au travail à distance. Tout d'abord, les agents immobiliers. Du côté de la recherche d'appartements ou de maisons, les agences immobilières proposent de plus en plus des visites virtuelles, en particulier depuis le deuxième confinement.

Ensuite, les courtiers en crédit immobilier ont la possibilité de gérer un dossier à distance via la signature électronique du mandat de représentation, qui ne pose pas de problème juridique. De même pour obtenir les pièces nécessaires au dossier (fiches de paie, avis d'imposition, ...), de simples échanges de mails suffisent.

Les banques, elles, ont eu plus de mal à s'y mettre. Dépassées lors du premier confinement, elles se sont mieux organisées et sont désormais capables de gérer les dossiers à distance, même si au moins un rendez-vous en agence est généralement nécessaire pour boucler le dossier. Beaucoup de banques proposent ensuite la signature des offres à distance. Idem pour la signature électronique de l'assurance de prêt chez les assureurs.

Enfin, chez les notaires, la signature à distance se généralise progressivement. Celle-ci est même devenue le mode par défaut de signature des actes dans de nombreux offices. Bien sûr, si une signature à distance est impossible, il est toujours possible de signer sur place dans l'office notarial.

Les difficiles AG de copropriété en visio

Les assemblées générales (AG) de copropriétés peuvent se tenir en visioconférence depuis le 1er juin 2020. Toutes les copropriétés sont autorisées à organiser leurs assemblées générales à distance, notamment par visioconférence, et sans avoir besoin d'un vote en présentiel pour le décider. Néanmoins, un sondage Ifop pour Hello Syndic publié en décembre montrait qu'à la veille du couvre-feu et du second confinement fin octobre, 77% des AG qui auraient dû se tenir après le premier confinement (pour l'exercice 2019) n’avaient toujours pas eu lieu.

Chute des transactions pour l'immobilier de bureaux

Le marché des bureaux nouvellement loués s'est effondré en 2020, selon le bilan d'Immostat, qui se concentre sur la région parisienne, soit le très gros du secteur français. La quantité de bureaux loués y a chuté de près de moitié (-45%) à 1,32 million de mètres carrés.

Celle-ci correspond à ce qu'on appelle la demande placée de bureaux, qui mesure "l'ensemble des locations ou ventes à l'occupant (par opposition aux ventes à investisseur) portant sur des locaux à usage de bureaux, sans tenir compte des locaux éventuellement libérés dans le même temps". Résultat, le nombre de bureaux vacants a, lui, bondi de plus d'un tiers pour atteindre 6,8%.

L'immobilier de luxe se maintient à ses hauts niveaux

L'effondrement du tourisme n'aura pas eu raison du marché de l'immobilier de prestige. L'un des spécialistes du secteur, le réseau d'agences immobilières Daniel Féau, constate que le segment du luxe s'est extrêmement bien porté, en particulier dans la capitale. Pour les ventes à plus de 3 millions d'euros, l'année dernière aura été quasiment aussi exceptionnelle que 2019. Daniel Féau dit avoir enregistré une vente tous les 3 jours. Le prix moyen de ces transactions était de 4,9 millions d'euros.

Sur ce segment de l'ultra luxe, les Français sont désormais à l'origine de 3 ventes sur 4, alors que la part des clients internationaux, crise sanitaire oblige, s'est effondrée en passant de 42% des ventes en 2019 à 27% l'an dernier. Daniel Féau parle d'une quasi disparition de la clientèle chinoise et américaine, largement compensée par les acheteurs européens et en particulier français.

Alexander Kraft, responsable de la filiale immobilière de la maison de luxe Sotheby's, annonce de son côté une hausse de son chiffre d'affaires français de plus de 5% l'an dernier.

L'exode vers la campagne n'a pas eu lieu

Il n'y a pas de vaste exode des citadins français hors des grandes villes à la suite de la crise sanitaire et du confinement, ont affirmé les notaires. "Il y a bien des déplacements de curseurs", admet le notaire Frédéric Violeau. Ainsi, les prix des maisons, qui progressaient jusqu'alors moins vite que ceux des appartements, accélèrent. "On a eu un petit vent de verdure, disons-le clairement", a observé la notaire parisienne Elodie Frémont, commentant des chiffres franciliens déjà annoncés fin novembre. "On a eu (...) des Parisiens habitant le centre de Paris dans un appartement de 60 mètres carrés à quatre qui ont préféré la grande couronne", a-t-elle rapporté. Mais pas de vaste mouvement.

Diane Lacaze - ©2021 BFM Immo

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