Une mauvaise isolation pèse davantage sur les prix des maisons que des appartements

Une étude du Conseil supérieur du notariat montre à quel point une mauvaise étiquette énergétique peut jouer sur le prix d'un logement. L'étude, intitulée "La valeur verte des logements en 2019", établit qu'en France 11% des logements anciens vendus était classés parmi les plus énergivores (F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique ou DPE). C'est ce qu'on appelle les passoires thermiques. Les logements de classe D représentaient quant à eux près de 40% des ventes. Si les ventes de logements les plus économes (A ou B) avaient légèrement augmenté en 2019 par rapport à 2018 de 1 point, ils ne représentent que 6% des ventes.

En s'intéressant plus en détail aux maisons, les notaires constatent que les moins bonnes étiquettes y sont davantage représentées, avec 39% de maisons anciennes de classe E-F-G contre 35% pour les appartements anciens. "Le type de logement, notamment, a un impact important sur les consommations d’énergie. En effet, le confort thermique restant plus difficile à assurer dans une maison que dans un appartement: les maisons consomment près de 35 % d’énergie en plus que les appartements, à caractéristiques comparables", précisent les notaires.

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Moins de différences en Ile-de-France

Pourtant, soulignent les notaires, l'étiquette joue beaucoup sur la plus-value. Son importance est en particulier plus forte pour les maisons. La moins-value pour les maisons (classées F ou G, par rapport à des biens comparables classés D) se situe entre -3% et -18% et celle pour les appartements entre -3% et -9%. L’Auvergne - Rhône-Alpes présente les moins-values les plus faibles sur les deux marchés (-3% et -3%). C'est en Nouvelle-Aquitaine que cela pèse le plus (-9% pour les appartements et -18% pour les maisons). Globalement, l'impact de l'étiquette reste moindre sur les prix des logements vendus dans le Sud-Est.

L’impact des étiquettes les plus économes (A-B) et les plus énergivores (F-G) sur les prix des logements franciliens est toujours globalement moins significatif et moindre qu’en province, notamment dans les zones les plus tendues, à savoir Paris et sa Petite Couronne. "Notons cependant que dans ces dernières, les appartements vendus avec les moins bonnes étiquettes (F-G) connaissent, contrairement aux années précédentes, une légère décote (2%) par rapport à ceux d’étiquettes D", notent les notaires.

Une question de superficie

Par ailleurs, les notaires constatent que l'impact d'une mauvaise étiquette est plus important sur les prix des petits logements. Plus les logements sont petits, plus la part des ventes de logements énergivores est importante : parmi les ventes de logements les plus petits, environ un quart sont classés (F-G) contre seulement 4% des appartements d’au moins 5 pièces et 8% des maisons d’au moins 6 pièces.

Pour les maisons de 3 pièces et moins, la moins-value engendrée par une étiquette F-G, par rapport à une maison comparable de classe D, est en moyenne de 12%. "Elle ne dépasse pas 10% pour les maisons plus grandes. En appartements, la moins-value est toujours moins importante qu’en maisons, mais également plus élevée pour les studios (-8% en moyenne), que pour les appartements plus grands (moins de 5% en moyenne)", peut-on lire dans l'étude. Et les notaires ajoutent : "Pour les maisons de 3 pièces et moins, la moins-value engendrée par une étiquette F-G, par rapport à une maison comparable de classe D, est en moyenne de 12%. Elle ne dépasse pas 10% pour les maisons plus grandes. En appartements, la moins-value est toujours moins importante qu’en maisons, mais également plus élevée pour les studios (-8% en moyenne), que pour les appartements plus grands (moins de 5% en moyenne)".