Une nouvelle obligation s'impose aux vendeurs de terrains constructibles

Une large partie des compromis de vente pour les terrains à bâtir vont devoir se garnir d'un nouveau document. L'arrêté du 22 juillet 2020, publié au journal officiel le 9 août, vient en effet de faire entrer en vigueur une nouvelle obligation prévue de longue date.

La Loi Elan, votée fin 2018, avait imposé aux vendeurs d'un terrain non bâti et constructible de faire réaliser une étude géotechnique des sols, dans le cas où la parcelle concernée est située dans une zone à risque de retrait et de gonflement des argiles. Mais il manquait un arrêté définissant les zones exposées pour que le texte s'applique. C'est désormais chose faite.

L'arrêté du 22 juillet 2020 définit ainsi "les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux". Une carte de France de l'exposition au phénomène est disponible sur le site Georisques.gouv.fr ici, ainsi qu'une carte interactive sur cette page. L'obligation d'une étude préalable des sols lors de la vente d'un terrain à bâtir concerne les parcelles situées en zone d'exposition moyenne ou forte à ce risque, qui couvre 48% du territoire selon les données du Bureau de recherches géologiques et minières (BRGM).

Des études valables 30 ans

"Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, l'étude est annexée au cahier des charges. Elle reste annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci", précise l'article L112-21 du Code de la construction et de l'habitat. En revanche, "les ventes de terrains non bâtis destinés à la construction dans des secteurs où les dispositions d'urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles" ne sont pas concernées par cette obligation.

L'obligation d'une étude préalable s'applique depuis le 10 août 2020. "La durée de validité de l'étude géotechnique préalable (…) est de trente ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué", précise par ailleurs l'article R112-8 du Code de la construction et de l'habitat.

Des malfaçons qui progressent

"Les phénomènes climatiques exceptionnels sont le principal facteur de déclenchement du phénomène de retrait-gonflement des sols argileux. En effet, l'amplitude des variations de volume d'un sol argileux "gonflant" augmente avec l'importance de la variation de la teneur en eau du sol. Ainsi, la succession dʼune période fortement arrosée et dʼune période de déficit pluviométrique constitue un facteur de déclenchement majeur. En climat tempéré, les épisodes de sécheresse, caractérisés par des températures élevées, un déficit pluviométrique et une très forte évapotranspiration, ont pour répercussion immédiate d’assécher les sols argileux et donc de provoquer un phénomène de retrait provoquant des dégâts plus ou moins sérieux sur les bâtiments", détaille le site Georisques.gouv.fr.

Les phénomènes de retrait-gonflement des argiles se sont multipliés ces dernières années. Ils peuvent entraîner des soucis d'ossatures poutres poteaux des bâtiments, qui représentent désormais 6% des malfaçons pour les maisons et 9% pour les logements collectifs, selon le dernier rapport annuel de l’agence qualité construction (AQC) publié début août.