2010 : Année des chiffres de l’immobilier en France

Encore un nouvel indice.

L’IEIF, Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière, vient d’annoncer le lancement d’un nouvel indice des prix de l’immobilier (voir LaVieImmo du 16 avril 2010). Quand on connaît la rigueur de cet institut, on ne peut que se réjouir de l’arrivée de ce nouvel outil statistique. Remarquons que l’objectif de cet indice n’est pas uniquement de compléter le panel de sources d’informations, mais aussi de servir de support aux instruments financiers de couverture du risque. Il est destiné aux investisseurs immobiliers qui souhaitent se protéger contre les variations des prix de l’immobilier.

Cette annonce vient après celle des notaires de publier des statistiques basées sur les promesses de vente, et après bien d’autres initiatives en cours ou à venir. Si tout ce que l’on nous annonce devient réalité, les vœux en la matière du secrétaire d’état au logement seront réalisés.

Dans le même temps, les commentateurs s’étonnent des disparités des prévisions pour 2010 qui vont, suivant les sources, de moins cinq à plus trois pourcents ; les économistes voient le marché baisser, les professionnels, eux, pensent qu’il va plutôt augmenter.

Est-ce que les nouvelles statistiques vont fiabiliser les prévisions ?

Pour répondre à cette question, un effort de clarification est nécessaire. Il y a d’un côté l’observation du passé et de l’autre la vision de l’avenir.

Pour l’observation du passé, on dispose de deux types d’outils, d’une part, les évolutions au niveau national ou régional, et, d’autre part, les estimations à la rue ou à l’immeuble. Ces deux types de statistiques ne sont pas du même niveau et n’ont pas le même usage, les confondre comme on le fait souvent ne permet pas de donner une image nette des marchés immobiliers, et encore moins une vue d’ensemble des chiffres disponibles.

Le dispositif d’observation du passé est manifestement en train de devenir plus complet et plus fiable, est-ce que pour autant les prévisions seront plus justes ? On peut répondre, sans se tromper, qu’elles ne seront pas plus fausses !

Reste l’incertitude de toute prévision. Ce que font les experts et les professionnels, c’est prolonger les courbes. C’est une méthode qui donne des prévisions exactes en l’absence d’élément exogène perturbateur. Mais la vie, et donc aussi la vie immobilière, est faite de catastrophes que l’on avait ni prévues, ni annoncées. Les « sachants » qui parlaient d’ atterrissage en douceur n’avaient pas imaginé que les subprimes conduiraient à une crise mondiale et à une chute des prix immobiliers en France. Et si demain la crise grecque fait flamber les taux d’intérêt, l’immobilier français sera touché.

Il faut donc rester lucide, même si les outils d’analyses vont devenir plus fiables, prédire l’avenir reste une activité à risque ; ceux qui font des prévisions et ceux qui les lisent ne devraient pas l’oublier.