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LaVieImmo.com
Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 12 mai 2016 à 14h45

2016, année d'inflexion : les acquéreurs reviennent, les prix augmentent


Bruno Rouleau

Biographie A 54 ans, Bruno Rouleau est nommé Directeur des Partenariats chez IN&FI Crédits. A ce poste, il a pour mission de développer et animer les partenariats financiers et commerciaux de l’enseigne, afin d’accompagner le réseau de franchise IN&FI Crédits dans son développement, proposer des offres innovan ...Lire la suite

Le marché immobilier ne se porte pas si mal. Après quatre années de baisse, nous sommes pour quelques mois à un point de stabilisation avant que les prix repartent progressivement à la hausse.

En plus de 40 ans d’expérience et de vécu dans le domaine de l’immobilier et du crédit, je n’ai jamais rencontré une situation telle que celle que nous vivons aujourd’hui.

- Le chômage officiel affiché est à plus de 10%. - Les revenus évoluent au rythme d’une inflation quasi inexistante (0,3%) - Les taux des crédits sont à un niveau très bas (20 ans à 1,50%) - La croissance est… Espérée à 1,5%

Et l’immobilier dans tout ça ?

Finalement, il ne se porte pas si mal si l’on se réfère aux chiffres du Crédit Foncier qui, pour 2015, annonce 1 045 000 de transactions enregistrées sur le marché résidentiel privé (Ancien + Neuf).

Cette performance du marché est confirmée par les 156 milliards d’euros de crédits immobiliers (Hors renégociation) distribués en 2015. C’est 30% de plus qu’en 2014.

Mon analyse des chiffres produits par les réseaux immobiliers, notaires et les professionnels du crédit me font dire que nous sommes aujourd’hui à un point d’inflexion de l’évolution des rapports d’équilibre des prix entre la demande de logements par les acquéreurs et l’offre des vendeurs.

Cette inflexion est la conséquence de deux effets concomitants : - La baisse de 6% des prix entre 2011 et 2015 - Le niveau plancher des taux immobiliers

Aujourd’hui, nous le savons, l’augmentation du pouvoir d’achat ne provient pas des augmentations de revenus tant ils sont contraints. Seule la baisse des taux redonne du pouvoir d’achat et c’est exactement ce qui se passe.

Des taux inférieurs à 2% pour des prêts d’une durée de 25 ans permettent à toute une nouvelle population d’accéder à l’acquisition.

Les chiffres parlent : aujourd’hui, pour une mensualité de 1 000 € sur 20 ans, il est possible d’emprunter 25% de capital en plus qu’il y a 4 ans. Depuis le 1er janvier, la baisse de 0,5% a mécaniquement généré 4% de pouvoir d’achat.

Comme je le disais dans mon précédent bulletin, avec 2 000 € net, un ménage peut aujourd’hui devenir propriétaire. C’est encore plus évident si l’on ajoute le booster PTZ. Chez In&Fi Crédits, nous constatons un très franc retour des primo-accédants qui, en 2016, pourraient constituer près de 50% de nos clients emprunteurs.

Sur la dynamique de nos chiffres du premier quadrimestre, j’estime que plus de 20% de nouveaux acquéreurs vont revenir sur le marché. Cette hausse de la demande est une bonne nouvelle mais qui a son revers.

En effet, l’offre n’évolue pas au même rythme, loin de là. Dans le neuf, selon Alain Dinin, PDG de Nexity, géant français de l'immobilier (Guy Hoquet, Century 21 etc.), "il faudrait 400 000 logements de plus par an. Or, il n'y en a eu que 220 000 l'an dernier."

Dans l’ancien, l’offre est quasi invariante puisque les vendeurs évoluent dans un marché de seule contrainte (Mariage, Naissance, Divorce, Retraite, Mutation, Chômage etc…). Les ventes de confort que nous avons connu ont disparues.

Après quatre années de baisse, nous sommes pour quelques mois à un point de stabilisation avant que les prix repartent progressivement à la hausse.

Sur ce point, je partage l’avis de XERFI qui, pour la France entière, anticipe une hausse moyenne de 1%. Cette petite moyenne peut représenter localement des écarts significatifs puisque, hors les zones tendues, il est des territoires où les prix continueront à baisser.

En 2016, les grands gagnants seront les acquéreurs/emprunteurs. Sans être caricatural, je peux m’avancer à dire que celui qui emprunte dans les conditions actuelles pour un logement acheté au bon prix fait une bonne opération.

Bruno Rouleau - ©2019 LaVieImmo

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