Abattements sur la valeur locative

La quasi-totalité d’un immeuble, situé à Paris 13e, a été donnée à bail commercial pour une durée du bail de 9 ans, à destination d’hôtel de tourisme.

Cet établissement a été classé en catégorie Tourisme 2 étoiles pour la totalité de ses chambres, soit 36 chambres autorisées pour une capacité d’accueil de 65 personnes.

Le bailleur a donné congé à sa locataire avec offre de renouvellement.

Les locaux témoignent d’un bon entretien et d’une décoration soignée et originale, chaque chambre ayant une décoration différente des autres.

Par ailleurs, l’hôtel est assez bien situé, à proximité de la place de la République et du quartier du Marais, dans un secteur bien desservi par les transports en commun mais dans lequel le stationnement en surface reste difficile en dépit d’un parc de stationnement dans la rue du Temple voisine.

La fixation du loyer, selon la méthode hôtelière d’usage, s’opère sur une recette théorique annuelle hors TVA de 1317059 euros après déduction de la taxe de séjour d’un montant de 10337 euros en 2008, sur un taux d’occupation de 70 pour cent et un taux de recettes de 14 pour cent.

Toutefois, la pratique hôtelière s’est trouvée modifiée par le développement d’Internet et le recours à des centrales de réservations qui imposent leurs conditions, de telle sorte qu’il y a lieu de retenir un abattement pour remise de 25 pour cent.

L’impôt foncier, ainsi que le ravalement, étant à la charge de la société locataire, un abattement pour charges exorbitantes est fixé à 6 pour cent. En conséquence, la valeur locative au 1er janvier 2009 s’établit à 91000 euros par an outre intérêts au taux légal, avec capitalisation des intérêts.

Cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 19 Février 2014 n° 12/06239