Absence de mise en concurrence et responsabilité du syndic

En vertu de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, il pèse sur le conseil syndical de la copropriété une obligation de mise en concurrence du syndic. Dans sa version actuelle le texte dispose que tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet.

Que se passe-t-il si cette obligation n’est pas respectée? Quelle peut-être la responsabilité du syndic? La question est intéressante puisque l’obligation pèse sur le conseil syndical et pas sur le syndic. Mais celui-ci voit peser sur ses épaules un devoir d’information et de conseil envers les copropriétaires.

Le syndic a un devoir d’information

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 16 mai 2018 (RG 16/ 17765) rappelle que si l’obligation pèse sur le conseil syndical, le syndic a un devoir d’information et de conseil et que les copropriétaires doivent être informés en amont de l’assemblée générale de l’absence de mise en concurrence pour pouvoir, le cas échéant, soumettre à l’examen de l’assemblée d’autres projets de syndic, la violation de ce devoir d’information engageant la responsabilité du syndic.

La question de la sanction du non-respect de cette obligation est posée puisque le texte ne prévoit pas de sanction précise. Pourrait-on de ce fait envisager l’annulation de l’assemblée ayant désigné le syndic ? Ce n’est pas certain du tout.

En revanche selon les circonstances, une action indemnitaire peut être envisagée. Le syndic en place ne peut se désintéresser du respect de la loi même si celui-ci n’est pas dans son intérêt particulier; peut-être en sera-t-il intellectuellement contrarié.

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