Acheter un bien aux enchères : comment ça fonctionne et à quoi faire attention

L’achat d’un bien aux enchères a l’avantage de pouvoir se procurer des biens à 20 ou 30 % en dessous de leur valeur initiale, ce qui n’est pas négligeable, notamment pour des investissements dans de grandes villes. Mais attention, ces achats ne sont pas à prendre à la légère, et il faut absolument bien prévoir son budget en amont. En effet, acheter un bien aux enchères ne permet aucune condition suspensive comme le délai de rétractation de 10 jours, normalement légal dans une vente traditionnelle.

Par ailleurs, si la vente aux enchères de biens immobiliers attire pour ses prix bas et intéressants, il faut faire attention, car ils peuvent aussi monter très vite (un bien mis à prix à 190 000 euros peut grimper à 400 000 euros dans les grandes villes comme Paris). Ainsi, le prix final du bien est parfois au-dessus du prix du marché, d’où l’importance de connaître les prix avant de se rendre à la vente.

Comment se passent les visites ? Le bien mis en vente aux enchères se visite un mois avant l’événement. Ici, il faudra montrer disponibilité et flexibilité, car les jours de visite sont imposés par la personne en charge de la vente. Pas de choix pour les créneaux, prévus et programmés, souvent en semaine. Si le bien est un coup de cœur, il faut prendre rendez-vous directement avec le notaire qui s’occupe de la vente pour prendre connaissance du cahier des charges précis. Ce dernier contient des informations précieuses comme les frais à la charge de l’acquéreur, le délai de paiement après la vente aux enchères et les caractéristiques précises du bien (la surface, les charges de copropriété, la taxe foncière, etc.) permettant d’obtenir une idée exacte des charges à prévoir et une vision très complète du projet.

Les différentes façons d’acheter un bien aux enchères :

1) Vente aux enchères classique ou notariale

Ce type de vente est la plus courante chez les particuliers, avec des biens mis à la vente 30 % en dessous du prix du marché. Mais, nombreux sont les gens qui recherchent cette filière, ainsi les prix montent vite notamment dans les grandes villes où l’on trouve du patrimoine privé mis à la vente. Pour y participer, il convient de donner au notaire un chèque de 20 % de la mise à prix du bien. La vente devient ferme au bout de 10 jours légaux durant lesquels il ne doit pas y avoir de surenchère d’au moins 10 % du prix. Le solde du bien devra être payé dans les 45 jours.

2) Vente aux enchères domaniale (de l’État)

Ces ventes sont très rares, et découlent souvent de biens sans héritiers lors de successions (souvent dans des états moyens compte tenu d’une inoccupation notable). Pour payer ce bien, il faut savoir que l’acheteur dispose d’un mois lorsque le bien vaut 15.000 euros. Pour un bien compris entre 15.000 et 76.000 euros, un premier tiers est exigible dans les 30 jours, le second 2 mois plus tard, etc. avec des intérêts selon le taux légal. Il n’y a pas de frais de notaire et le titre de propriété est rédigé gratuitement.

3) Vente aux enchères judiciaires

Il s’agit souvent de biens saisis en raison d’impayés et en cas de vente par adjudication judiciaire, vous devrez absolument mandater un avocat qui devra vous représenter à la barre du TGI le jour de la vente aux enchères. Il convient de savoir que la visite du bien avant la vente n’est possible qu’une seule fois et 60 minutes maximum, en présence d’un huissier. Ce type de ventes est souvent réservé aux professionnels de l’immobilier qui connaissent parfaitement le marché.

4) Vente aux enchères en ligne

C’est un agent immobilier qui s’occupe des ventes aux enchères en ligne et le vendeur peut accepter l’offre de son choix, ou finalement ne pas vendre. On trouve aussi de la vente au cadran, qui consiste à partir d’un prix fort qui baisse selon des paliers.

Et les enchères à très bas prix ?

Des biens dans des secteurs isolés sont parfois mis à la vente à très bas prix, mais ces affaires ne constituent pas tout le temps de "bons plans" ! En effet, le problème est que ces villes imposent parfois un minimum de travaux pour redynamiser et animer la ville : ce sont souvent des villes en perte de vitesse et peu attractives. À moins d’avoir un véritable projet de vie dans une de ces villes et le souhait de s’y installer sur le long terme, ces investissements ne sont pas destinés à de la location et les conditions imposent souvent un minimum de plusieurs années pendant lesquelles l’acquéreur est obligé de vivre dans le bien.

Si la vente aux enchères peut être intéressante, il faut être très prudent avant de se lancer, et s’assurer de ses possibilités après avoir pris un rendez-vous avec la banque. Toute l’analyse en "amont" est primordiale avant de participer à l’événement.

Acheter un bien aux enchères ne doit pas être synonyme de jouer ! Il faut se fixer un prix en amont du jour J pour ne pas se laisser prendre au jeu de la surenchère !