Agent immobilier : Absence de réitération de la vente de la faute de l'acquéreur et clause pénale

Des époux ont consenti une promesse de vente de leur appartement à une société civile immobilière (SCI), par l'entremise d'un agent immobilier, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; la vente n'ayant pas été réitérée par acte authentique, les vendeurs ont assigné en paiement la SCI en invoquant les dispositions de l' article 1178 du code civil .

Pour les débouter de leurs demandes, l'arrêt retient que la SCI, qui ne rapporte pas la preuve de sa bonne foi dans la non-réalisation de la condition suspensive, n'est redevable que de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre, comme le prévoit l'acte en pareille hypothèse, et non du montant de la clause pénale stipulée en cas de refus manifesté par l'acquéreur de régulariser la vente et qu'aucune immobilisation excessive du bien n'est imputable à sa faute.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que la SCI ne démontrait pas avoir déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente ce dont il résultait que la condition suspensive était réputée accomplie et que la partie qui n'était pas en défaut pouvait se prévaloir de la clause pénale prévue en cas de refus de régulariser la vente par acte authentique, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1178 et 1126 du Code civil .

Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 24 Septembre 2013 n° 12-24930