Agent immobilier : Délégation de mandat entre professionnels et droit à commission

Par cet arrêt qui aura les honneurs de la publication au Bulletin, la haute juridiction affirme que, pour être éligible au paiement d'une commission, l'intermédiaire immobilier intervenant dans le cadre d'une délégation de mandat doit, soit être détenteur de la carte professionnelle prévue à l'article 3 de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, soit être habilité par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, étant précisé qu'il doit justifier de la qualité et de l'étendue de ses pouvoirs par la production d'une attestation en bonne et due forme et visée par le préfet (L. 2 janv. 1970, art. 4 et Décr. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 9).

Au cas particulier, chargé par un promoteur immobilier de commercialiser divers programmes, un agent immobilier avait confié à un agent commercial un mandat de négociation, lequel avait chargé une personne de prospecter des clients. L'agent commercial réclamait à l'agent immobilier le paiement de commissions pour les ventes conclues, tandis que, par un pourvoi incident, le « prospecteur » formulait la même demande auprès de l'agent commercial. Au soutien de leurs prétentions, les « sous-mandants » (respectivement, de l'agent immobilier et de l'agent commercial) faisaient principalement valoir que la réglementation Hoguet, édictée dans l'intérêt des vendeurs et des acquéreurs, n'était pas applicable dans les relations entre professionnels.

Leurs prétentions sont rejetées au regard du caractère d'ordre public des dispositions de la loi Hoguet : le droit à rémunération du sous-mandant était conditionné à la possession d'une carte professionnelle ou à l'agrément préfectoral.

On se gardera bien d'opposer cette décision à celles ayant jugé que les dispositions protectrices édictées par la loi de 1970 et son décret d'application en faveur des vendeurs et des acquéreurs ne sont pas applicables aux conventions de rémunération conclues entre le mandataire initial et un négociant ou un agent immobilier (Civ. 1re, 13 mai 1997, Bull. civ. I, n° 152; 28 janv. 2003, Bull. civ. I, n° 20 ; 3 janv. 1996, Bull. civ. I, n° 1 ; D. 1996. IR 37).

En effet, il y a certainement lieu de distinguer les dispositions impératives de la loi Hoguet visant la protection de la clientèle (par exemple, l'existence d'un mandat écrit préalable à toute négociation ou engagement), par essence sans objet dans les relations entre mandataire et sous-mandataire, de celles visant la direction et le contrôle de la profession (telles la possession d'une carte professionnelle ou l'habilitation), qui s'imposent même dans les conventions conclues entre professionnels.

Cour de Cassation 1ère Chambre Civile, 5 avril 2012 n° 11-15569