Agent immobilier : Demande de prêt non conforme et clause pénale

Par cette décision de censure, la Cour de cassation réaffirme sa jurisprudence aux termes de laquelle un agent immobilier ne saurait percevoir aucune somme d'argent lorsque la condition suspensive d'obtention de prêt a défailli.

En l'espèce, faute pour le signataire d'un mandat de recherche et d'une promesse synallagmatique de vente d'avoir levé la condition suspensive stipulée, la vente n'avait pas abouti et le professionnel réclamait à son mandant le versement de la clause pénale insérée au contrat (d'un montant équivalent à sa commission).

Il a obtenu gain de cause en appel (Riom, 1er déc. 2011, RG n° 11/00377, Dalloz jurisprudence), la cour ayant considéré que la signature de la promesse concrétisait la réalisation des engagements du professionnel, l'acquéreur n'ayant sollicité qu'une seule demande de prêt, dont il n'a pas été démontré qu'elle répondait aux caractéristiques convenues. Le juge du fond estimait qu'en ayant provoqué la défaillance de la condition suspensive, l'acquéreur devait être réputé avoir refusé d'acquérir et était, par conséquent, débiteur de la clause pénale.

Cette solution est censurée par le juge du droit au visa de l'article 6-1 de la loi « Hoguet » n° 70-10 du 2 janvier 1970, qui précise qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

Ainsi, une nouvelle fois, la Cour de cassation fait prévaloir la loi de 1970, texte spécial, sur l'article 1178 du code civil, qui répute accomplie la condition lorsque son débiteur en a empêché l'accomplissement.

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 27 novembre 2013 n°12-13897