Agent immobilier : Promesse synallagmatique de vente et droit à commission

L'article 1589 du code civil, qui dispose que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix », invite à distinguer deux catégories de promesses synallagmatiques de vente : celles qui valent vente et celles qui ne valent pas vente. Et cette distinction est essentielle lorsque les parties, constatant leur accord dans un acte sous seing privé, prévoient contractuellement de réitérer, dans un certain délai, leur consentement sous la forme authentique. Lorsque la promesse vaut vente, ce qui constitue le principe, la vente, d'ores et déjà formée, voit ses effets retardés à la signature de l'acte notarié.

Lorsque, par exception, la promesse ne vaut pas vente, c'est parce que les parties ont « essentialisé » une formalité différente du consentement, rajoutant aux conditions de formation de leur contrat. La situation est alors toute différente, le contrat projeté n'étant formé qu'à la date de l'accomplissement de la formalité de réitération imposée par la promesse : de consensuelle, la vente devient ainsi solennelle.

L'arrêt rapporté tire les conséquences de cette distinction en matière de droit à commission de l'agent immobilier. En l'espèce, une promesse synallagmatique de vente avait été conclue sous seing privé, par l'entremise d'un agent immobilier, le contrat prévoyant la réitération par acte authentique sous un certain délai.

Se ravisant, le bénéficiaire de la promesse avait signifié au notaire son intention de ne pas signer l'acte. Une première fois condamné à verser au vendeur le montant de la clause pénale stipulée au contrat, il était assigné par l'agent immobilier en paiement de la commission convenue. Condamné en appel, il soutenait dans son pourvoi « qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier, ayant concouru à une opération qui n'est pas effectivement conclue et constatée dans un seul acte authentique contenant l'engagement des parties » et que dès lors, les juges du fond, qui s'étaient bornés à relever que « le refus du vendeur de signer l'acte authentique ne pouvait être assimilé à une faculté de dédit, sans constater que l'opération avait été effectivement conclue » avaient privé leur décision de base légale au regard des dispositions de la loi Hoguet (art. 6) et de son décret d'application (art. 74).

C'était, aux yeux de la cour de cassation, ajouter à la loi une condition qu'elle ne comportait pas. Partant, le pourvoi fut rejeté au motif que « l'acte écrit contenant l'engagement des parties, auquel l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue, n'est pas nécessairement un acte authentique ».

En l'espèce, la cour d'appel, interprétant le contrat, avait estimé « que les parties n'avaient pas entendu faire de la signature de l'acte authentique une condition de la vente mais l'avaient considérée comme une simple formalité destinée à en retarder les effets ». Pour la haute juridiction, les juges du fond, qui en avaient « déduit que c'était à tort que le premier juge avait assimilé le refus [de l'acheteur] de signer l'acte authentique à l'exercice d'une faculté de dédit » avaient dès lors « retenu à bon droit que la vente devait être regardée comme effectivement conclue ».

Le résultat auquel aboutit ce raisonnement peut être approuvé pleinement. En matière de droit à commission, ce qui compte, c'est de savoir si l'opération a été ou non conclue grâce à l'intervention de l'intermédiaire. Or, ici si les parties n'avaient considéré la réitération par acte authentique que comme une simple formalité destinée à repousser dans le temps les effets de la vente, c'est que la promesse valait vente, et donc que cette vente avait été formée dès la signature de l'acte sous seing privé.

Autrement dit, la réitération ne constituait pas dans cette hypothèse une condition d'existence du droit à commission de l'agent immobilier, lequel était né dès la formation de la promesse synallagmatique négociée par son intermédiaire. Au plan moral, il pouvait par ailleurs paraître injuste, au cas d'espèce, que l'agent immobilier soit le seul à subir les conséquences de la versatilité de l'acheteur (le vendeur, lui, avait été indemnisé).