Agent immobilier : Validité du contrat d'entremise signé par un seul des époux

Un époux avait signé seul un mandat exclusif, en vertu duquel une agence immobilière avait été chargée de rechercher un acquéreur pour un immeuble commun. Une promesse de vente portant sur ce bien avait été établie par cette dernière, mais les époux avaient refusé de la signer. Une cour d'appel les avaient alors condamnés à payer à l'agence immobilière une somme au titre de la clause pénale figurant dans le mandat.

Devant la Cour de cassation, les époux prétendaient qu'il résultait de l'article 1424 du code civil que le mandat de vendre un bien commun est un acte de disposition qui ne peut être accompli sans le consentement de chacun des deux conjoints.

La cour régulatrice rejette cet argument en relevant que l'époux avait donné mandat à l'agent immobilier de rechercher des acquéreurs et non celui d'aliéner le bien ou de le représenter pour conclure la vente, de sorte que le contrat d'entremise était valable, quoique signé par un seul des époux.

L'arrêt rapporté pousse à distinguer les différents types de mission qui sont susceptibles d'être confiées à un agent immobilier.

L'article 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 exige, conformément au droit commun du mandat, que le contrat conclu précise l'étendue des pouvoirs de l'agent mandataire.

Ceux-ci peuvent effectivement consister à disposer des biens d'autrui mais peuvent, également, se réduire à la seule mission d'entremise, laquelle se définit comme une opération de courtage comprenant une simple mission de négociation mais sans le pouvoir de disposer des biens.

Participe, par exemple, à une telle une activité, l'expert immobilier qui recherche par voie d'annonce des acquéreurs éventuels à des propriétés mises en vente par des tiers et qui les fait visiter (Crim. 2 nov. 1978, n° 77-93.464, Bull. crim. n° 292).

Il est à noter que la jurisprudence apprécie de façon restrictive la portée des mandats qui ne précisent pas les pouvoirs de l'agent immobilier. L'acte simplement intitulé « mandat de vendre », sans stipuler que le mandataire avait le pouvoir d'engager ses mandants, a ainsi pu été qualifié de simple mandat de recherche (Civ. 1re, 8 juill. 1986, n° 84-15.731, Bull. civ. I, n° 194 ; 6 mars 1996, n° 93-19.262, Bull. civ. I, n° 114).

Ce n'est que si les mandants peuvent justifier que l'agent immobilier a reçu mandat de disposer des bien que la signature des deux époux est nécessaire à la validité de l'acte.

L'article 1424 du code civil dispose, en effet, que les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, aliéner ou grever de droits réels les immeubles (sur les conséquences d'une cession effectuée sans le consentement de l'un des époux, V. Civ. 1re, 30 oct. 2006, Bull. civ. I, n° 445).

La Cour précise qu'il en est autrement lorsque le contrat de mandat ne confère à l'agent immobilier qu'une simple mission d'entremise. La solution se comprend aisément dans la mesure, telle qu'elle est conçue, où cette mission n'entre pas dans le champ d'application de l'article précité, puisqu'elle ne donne aucunement à l'agent un pouvoir d'aliénation du bien.

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 20 novembre 2013 n°12-26128