Bail commercial : Application pratique de l'art. L 145-39 du code de commerce

Le 12/01/2012 à 12:08

L'article L 145-39 du Code de Commerce permet une fixation du loyer à la valeur locative de marché au cours du bail si deux conditions sont réunies: d'une part, l'existence d'une clause d'échelle mobile, et d'autre part, une variation de plus d'un quart du montant du loyer HC et HT depuis la dernière fixation contractuelle ou judiciaire. Mais qu'en est-il lorsque au cours du bail certains locaux sont rendus et le loyer diminué ?

En application de l'article L. 145-39 du Code de commerce , à défaut de loyer fixé par une décision judiciaire rendue sur une précédente demande de révision ou d'une modification intervenue au cours du bail par une convention des parties, la base de comparaison est le loyer initial prévu au contrat.

En l'espèce, le bail conclu en avril 2002 prévoit un loyer de 791 276 euros avec une clause d'indexation annuelle.

Par avenant du 3 décembre 2003, le nombre de places de stationnement a été réduit, entraînant une baisse du loyer de 808 553 euros à 804 968 euros.

C'est en vain que le preneur demande la révision du loyer en soutenant que le loyer a augmenté de 25 % par rapport au prix fixé initialement.

En effet, l'avenant constitue une nouvelle fixation contractuelle du loyer de base, remplaçant le précédent loyer, peu important que cette fixation ait résulté d'une modification de la consistance des lieux loués. Les dispositions du texte précité ne distinguent pas entre les motifs conduisant à une nouvelle fixation contractuelle du loyer. Au regard de ce nouveau loyer, la variation constatée n'excède pas 25 %.

Cette décision colle à l'application stricte du texte, et doit recevoir approbation.

Cour d'appel de Paris Pôle 5, chambre 3, 30 Novembre 2011 n°10/10183 SAS FRANCE QUICK /SOCIETE IMMOBILIERE DE LOCATION POUR L'INDUSTRIE ET LE COMMERCE

Gabriel Neu-Janicki