Bail commercial : Article 606 - vétusté - obligation de délivrance

Y compris les grosses réparations visées par l'article 606 du Code civil . En effet, il ressort du rapport d'expertise que les travaux touchant la toiture et la façade étaient justifiés par l'extrême vétusté de ces éléments. La clause litigieuse ne dispense pas le bailleur de son obligation d'avoir à délivrer des locaux en état de servir à l'usage auquel ils sont destinés et de garantir le preneur contre tous les défauts qui en empêchent cet usage quand bien même ils ne les aurait pas connus.

En l'espèce, la SCI C... a acquis de Monsieur M.... un immeuble sis à [...] abritant au rez- de- chaussée un local commercial loué à usage de boulangerie- pâtisserie , donnés à bail suivant acte sous seing privé du 21 décembre 1995 pour une durée de neuf ans à une société de restauration de l'Essonne par Melle L...., bail qui a été cédé au profit de Monsieur La.... et Madame D...... aux droits desquels se trouvent Monsieur C...... ;

Un avenant été régularisé par acte sous seing privé en date du 18 avril 2001 entre la SCI C.... et Monsieur C..... portant remplacement du bail signé entre Melle L.....et la société de restauration de l'Essonne,

Les locaux se composent au rez- de- chaussée d'une boutique, cuisine, salle à manger, paneterie, fournil , laboratoire, au premier étage d'un logement comportant trois chambres et un cabinet de toilettes et d'un autre appartement de deux pièces comprenant deux chambres et une cuisine équipée et salle de bains, wc et au sous sol de deux caves.

A la suite du congé offre de renouvellement délivré par la SCI C....... par acte d'huissier du 24 mars 2004 à effet du 1° octobre 2004, une procédure en fixation du loyer du bail renouvelé a été diligentée devant le juge des loyers du tribunal de grande instance de Bobigny qui a considéré que le bail du 18 avril 2001 n'était pas un nouveau bail mais la continuation du bail ancien, et avant dire droit sur le loyer du bail renouvelé a ordonné une expertise.

Aprés dépot du rapport d'expertise, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Bobigny a suivant jugement du 7 février 2007 fixé le prix du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, hors plafonnement soit à la somme de 19 400 euro ht . Un nouveau bail a été signé le 26 juillet 2007 .

Auparavant , la SCI C...... avait souhaité effectuer dans les lieux d'importants travaux lesquels ont pris fin le 12 juillet 2007 et lui ont coûté la somme globale de 269 148 euro TTC .

Elle a réclamé à Monsieur C........ sa quote part des travaux et s'est heurtée au refus de ce dernier qui a invoqué que les travaux entrepris ne lui incombaient pas ; la SCI C........ lui a alors fait délivrer le 4 février 2008 un commandement de payer sa quote part dans les travaux de ravalement, et de couverture pour un montant de 42 638, 30 euro TTC que Monsieur C...... a refusé de payer, formant opposition audit commandement ; le commandement de payer contenait rappel de la clause résolutoire prévue au bail .

Monsieur C.... a lui-même cédé son fonds à Monsieur R..... par acte du 21 mars 2008, cession comportant la garantie du cédant pour le paiement du loyer et de façon générale, l'exécution de clauses et conditions du bail .

Sur ce la cour d'appel a considéré que le bail passé entre le bailleur actuel la SCI C..... et Monsieur C.... est en date du 18 avril 2001, l'expertise de Monsieur de Martini en date du 15 octobre 2004 fait apparaître que l'état de grande dégradation de la toiture qu'il a constatée existait à la date d'effet du bail ;

La description précise résultant du rapport de cet architecte expert révèle ainsi un état de vétusté avancée de la toiture et notamment de la couverture décrite comme hors d'usage, les petits bois qui la soutiennent étant brisés et les cheminées étant en très mauvais état sans compter que le conduit de la cheminée du four du boulanger n'était pas aux normes ;

Les travaux de reprise dont le descriptif est fourni par la bailleresse confirment par leur nature et leur ampleur cet état de vétusté.

C'est donc en vain que la SCI C....... réclame au preneur sa quote- part de travaux en application des dispositions du bail qui met à la charge du preneur l'intégralité des réparations , y compris les grosses réparations visées par l'article 606 du code civil devant être faites sous l'autorité du bailleur, le preneur en supportant ensuite la charge financière par remboursement des sommes engagées par le bailleur ;

En effet, le fait pour le preneur d'avoir à prendre en charge durant le cours du bail toutes les réparations y compris les grosses réparations visées par l'article 606 du code civil, ne dispense pas le bailleur de son obligation d'avoir à délivrer des locaux en état de servir à l'usage auquel ils sont destinés et de garantir le preneur contre tous les défauts qui en empêchent cet usage quand bien même ils ne les aurait pas connus ; or cette obligation n'est pas remplie dés lors que l'un des éléments qui affecte l'immeuble dans sa structure et sa solidité, en l'occurrence la toiture, est vétuste et doit être totalement repris ainsi qu'il résulte du descriptif de travaux ;

La Cour d'appel a donc infirmé la décision du Tribunal.

Cour d'appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 30 Novembre 2011 n° 09/11570 Monsieur Riadh RABEH / S.C.I. CHAMBERTIN, Monsieur Ammar CHAIEB