Bail commercial : Le bail de courte durée

Le bail de courte durée, également nommé bail dérogatoire, est régi par l'article L.145-5 du Code de commerce. Il permet aux parties de déroger au statut des baux commerciaux dès lors que que la durée totale du bail ou des baux successifs n'est pas supérieure à deux ans. Il est souvent appelé à tort "bail précaire" ou "bail de 23 mois". Il est à noter que le bail de courte durée n'offre pas au locataire la protection du bail commercial et la pérennité nécessaire pour fidéliser une clientèle, rentabiliser et faire fructifier une activité.

Attention : le bail de courte durée ne doit pas être confondu avec la convention d'occupation précaire justifiée par des circonstances particulières telles que la vente prochaine des murs, leur démolition ou l'imminence d'une expropriation. La convention d'occupation précaire est révocable à tout moment et ne donne lieu qu'au versement d'une redevance modeste et non d'un loyer.

Intérêt de ce bail: Pour le propriétaire : ce bail ne confère aucun droit au renouvellement au profit du locataire (ni indemnité), et en cas de signature d'un second bail, le loyer de ce dernier n'est pas plafonné comme dans le cas du bail commercial. Pour le locataire : il lui permet d'exercer une activité commerciale pendant une courte période et de ne pas poursuivre si l'affaire n'est pas rentable.

I. Caractéristiques

A. Durée

La durée du bail ou des baux ne peut excéder deux années (24 mois). En effet, depuis la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 (dite LME), la conclusion de plusieurs baux de courte durée successifs est autorisée, dès lors que la durée totale de l'ensemble des contrats n'excède pas deux ans.

Ainsi, il n'est possible de signer un bail de courte durée que lors de l'entrée dans les lieux du locataire ou lors du renouvellement d'un bail de courte durée au même locataire, mais jamais à la suite d'un bail commercial de 9 ans.

Si le bail le prévoit, il est possible d'y mettre fin à tout moment à condition de respecter les modalités de résiliation prévues par celui-ci, ou à défaut d'en avertir l'autre partie par lettre recommandée avec avis de réception en respectant un délai raisonnable conforme à l'usage (en général 3 mois).

Attention : le critère de durée ne suffit pas à caractériser un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux.

B. Nécessité d'un écrit

Le contrat de bail doit être écrit et préciser de façon expresse qu'il se place hors du champ d'application du statut des baux commerciaux, défini aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. À défaut d'écrit, la durée du bail serait de neuf ans.

II. Expiration du contrat

Le fait que le bail soit signé pour une durée qui ne soit pas supérieure à deux ans a pour conséquence :

A. Pour le locataire

Le locataire doit quitter les lieux à l'échéance prévue et il n'a pas droit au renouvellement du contrat, sauf si la durée initiale du bail était inférieure à deux ans puisque la LME permet désormais de conclure plusieurs baux successifs tant que la durée totale de l'ensemble des contrats n'excède pas deux ans.

Par ailleurs, il n'a pas droit au versement d'une indemnité d'éviction, sauf disposition particulière prévue dans le contrat.

B. Pour le propriétaire

Le propriétaire n'est pas tenu de donner congé, c'est-à-dire de signifier au locataire qu'il doit quitter les lieux à la fin de contrat, sauf si le bail le prévoit expressément.

C. En cas de maintien dans les lieux

Bien que cela ne soit pas exigée par le Code de commerce, si le locataire et/ou le propriétaire ne souhaitent pas poursuivre leur relation au-delà du terme, ils auront tout intérêt à délivrer un congé. En effet, si aucune des parties ne se manifeste (délivrance d'un congé, sommation de quitter les lieux, continuation à payer les loyer pour le locataire et à l'encaisser pour le propriétaire), il s'opère automatiquement un nouveau bail d'une durée de neuf ans soumis au statut des baux commerciaux.