Bail commercial : Le redevable de l'indemnité d'éviction en cas de vente des murs

En l'espèce, la société Rubis, preneuse à bail de locaux commerciaux propriété de la société du Faubourg, a sollicité le renouvellement de son bail par acte du 30 août 2005. La société du Faubourg a, par acte du 28 novembre 2005, refusé le renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes, puis a, le 30 novembre 2006, vendu l'immeuble loué à M. X... La société Rubis l'a assignée en contestation du congé et paiement d'une indemnité d'éviction.

Pour rejeter ces demandes, la cour d'appel a retenu que si la société Rubis a respecté le délai de deux ans à l'égard de la société du Faubourg en l'assignant par acte du 6 novembre 2007, elle n'ignorait pas à cette date que cette société n'était plus propriétaire de l'immeuble depuis le 30 novembre 2006 ni qu'elle n'était plus son bailleur, M. X... étant, par l'effet de la vente, subrogé dans les droits et actions de l'ancien propriétaire, qu'au regard des articles L. 145-10, L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce, l'action ne peut être engagée qu'à l'encontre du bailleur, et que la société Rubis ne peut donc obtenir la condamnation de la société du Faubourg au paiement d'une indemnité d'éviction alors qu'elle n'était plus son bailleur au jour de l'acte introductif d'instance.

La Cour de cassation sanctionne ce raisonnement et considère que le bailleur-vendeur qui refuse le renouvellement du bail doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du Code de Comemrce, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Les propriétaires de murs commerciaux ayant refusé le renouvellement du bail sont les seuls redevables de l'indemnité d'éviction, même s'ils vendent les murs. Il convient donc soit d'inclure dans l'acte de vente la prise en charge et la garantie par le nouvel acquéreur du paiement de cette indemnité qui sera déterminée soit augmenter le prix.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 13 septembre 2011 n°10-18241