Bail commercial : Méthode de calcul de l'indemnité d'éviction

L'éviction entraînant la perte du fonds de commerce de café, brasserie et point de vente de la Française des jeux, l'indemnité principale d'éviction est une indemnité de remplacement. La valeur du fonds de commerce doit en l'espèce être calculée avec la méthode de l'excédent brut d'exploitation et non avec la méthode du chiffre d'affaires, puisque le locataire s'abstient de justifier de la ventilation de son chiffre d'affaires entre l'activité de bar, celle de brasserie et celle retirée du point de vente Française des jeux. L'indemnité principale s'élève à 130 000 euros. En ajoutant les indemnités accessoires (frais de remploi, indemnité pour trouble commercial et frais de déménagement), l'indemnité d'éviction globale est de 158 650 euros.

En application de l'article L. 145-28 du Code de commerce , le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction calculée d'après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d'appréciation. En l'espèce, la Ville de Saint-Denis, bailleresse, depuis la date d'effet du congé, n'a procédé à aucun investissement en vue de la mise sur le marché des lieux loués contrairement à la situation qui aurait été la sienne dans le cas d'une location nouvelle, et n'a à faire face à aucun frais de transaction ou de négociation, et ne subit bien évidemment aucune vacance des locaux. L'indemnité d'occupation n'est donc pas égale à la valeur locative (23 000 euros), mais au loyer de renouvellement (16 000 euros), affecté d'un coefficient de précarité de 10 %. Elle s'élève à 14 400 euros.