Bail commercial : Obligation des parties - Travaux de mise en conformité

Une abondante jurisprudence met à la charge du bailleur l'exécution des travaux de mise en conformité des lieux loués sur le fondement de l'article 1719 du Code civil sauf stipulation expresse contraire (Cass. 3e civ., 19 déc. 2001, n° 00-12.561). La clause stipulant que le preneur doit prendre les lieux dans l'état où ils se trouvent à l'entrée en jouissance sans recours à l'encontre du bailleur s'avère donc inopérante, de même que celle qui précise qu'il assume la charge de toutes les transformations et réparations nécessaires à l'exercice de ses activités (Cass. 3e civ., 27 mars 2002, n° 00-22.561 - Cass. 3e civ., 19 juin 2002 : Gaz. Pal. 2003, 1, somm. p. 526, note Ch.-E. Brault)

Ceci a amené une interprétation restrictive des clauses du bail en faveur de celui qui s'oblige, la jurisprudence privant d'effet les clauses insuffisamment précises pour exonérer le bailleur : c'est ainsi qu'une clause relative à la mise aux normes des locaux pour une activité de restauration a été inopérante pour les travaux de mise en conformité concernant l'activité d'hôtellerie (Cass. 3e civ., 7 oct. 1998 : Loyers et copr. 1999, comm. 121), tandis qu'une stipulation mettant l'entretien et la réparation de l'ascenseur à la charge du preneur, en lui imposant le respect des prescriptions administratives, a été estimée sans rapport avec les travaux de mise en conformité de cet ascenseur selon les nouvelles normes de sécurité qui incombent dès lors au bailleur (CA Orléans, ch. éco. et fin., 12 mai 2011, n° 10/02813 - CA Rouen, 24 févr. 2011, n° 10/00971).

En l'espèce, le bail faisait obligation au preneur de se conformer aux prescriptions administratives en matière d'hygiène et de salubrité en exécutant à ses frais tous travaux d'aménagement qui pourraient être prescrits de ce chef, alors que le litige avait pour objet l'exécution de travaux d'encloisonnement de la cage d'escalier de l'établissement hôtelier, ce qui avait amené le Tribunal à estimer que ces interventions relevant de la sécurité incombaient au bailleur.

La cour se trouvait également saisie d'une argumentation fondée sur la commune intention des parties de mettre à la charge du preneur la totalité des travaux de mise en conformité des lieux loués, argumentation rejetée par l'arrêt selon la motivation retenue par les premiers juges qui avaient relevé que l'obligation pour le bailleur de prendre à sa charge les travaux de mise en sécurité s'inscrivait dans l'économie de la convention qui faisait peser sur celui-ci les grosses réparations de l'article 606 du Code civil.

CA Paris, pôle 5, 3e ch., 6 juin 2012, SCI Pour Toi c/ SARL Bar Hôtel de la Bastille (appel c/ TGI Paris, 18e ch., 28 oct. 2010)