Bail commercial : Qui paye les charges des réparations affectant l'immeuble ?

En effet, les clauses d'un bail commercial faisant peser sur le locataire certains accessoires du loyer (réparations et charges) doivent être rédigées avec minutie (en dernier lieu, jugeant quela taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle, Civ. 3e, 13 juin 2012, n° 11-17.114, Bull. civ. III, n° 92 ;V. aussi jugeant que le décr. n° 87-713 du 26 août 1987, relatif aux charges récupérables en matière de bail d'habitation, ne peut être appliqué à un bail commercial qu'à la condition que les parties soient convenues de lui soumettre la détermination des charges locatives, Civ. 3e, 3 oct. 2012, n° 11-21.108).

En l'occurrence, compte tenu du libellé du bail, le bailleur estimait pouvoir réclamer à son cocontractant le paiement des travaux de ravalement, des réparations de la toiture et du remplacement de la chaudière collective de l'immeuble au prorata de la surface occupée.

À l'appui de sa demande, il excipait de la stipulation du contrat de location en vertu de laquelle « le preneur fera son affaire de l'entretien, de la remise en état de toutes réparations de quelque nature qu'elles soient, de même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires en ce compris les grosses réparations définies à l'article 606 du code civil ».

Il a été entendu par le juge d'appel, qui a estimé que la clause litigieuse permettait de mettre à la charge du locataire des réparations concernant, non pas le local loué, mais l'immeuble lui-même.

Le juge du fond est désapprouvé par les hauts magistrats au visa de l'article 1134 du code civil, ensemble, l'article 1754, du même code, le premier texte visant la liberté contractuelle, tandis que le second délimite les contours des notions de « réparations locatives » et de « menu entretien », à la charge du locataire, sauf clause contraire (jugeant que les dépenses de ravalement, qui ne constituent pas des charges locatives, incombent, sauf stipulation expresse contraire, au bailleur, Civ. 3e, 19 déc. 2012, n° 11-25.414, aussi Civ. 3e, 28 sept. 2005, n° 04-14.577, Bull. civ. III, n° 183).

Certaines clauses évitent bien évidemment ce type d'écueil, il suffit pour se faire d'être conseillé et assisté.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 6 mars 2013 n°11-27331