Bail commercial : Reponse tardive à demande de renouvellement

Un preneur à bail commercial avait, conformément aux dispositions de l'article L. 145-10 du code de commerce, demandé le renouvellement de son contrat. Trois mois et un jour après cette demande, le bailleur a refusé ce renouvellement, délivrant un congé pour motifs graves et légitimes.

Arguant du dépassement du délai de réponse prévu à l'alinéa 4, de l'article L. 145-10 précité, qui assigne au bailleur un délai de trois mois pour prendre position, le preneur a demandé l'annulation du congé.

Il a obtenu gain de cause devant les juges du fond, lesquels ont estimé que la nullité du congé délivré hors délai avait comme conséquence que le bail s'était poursuivi entre les parties aux charges et conditions du bail expiré y compris le montant du loyer. Cette solution sur le loyer n'était pas correcte. On ne contestera certes pas que le congé était nul.

La Cour de Cassation a censuré cette analyse sur le loyer.

En effet, aux termes de l'article L. 145-10 du code de commerce, le bailleur qui n'a pas répondu dans le délai de trois mois est réputé avoir accepté le principe du renouvellement (Com. 23 déc. 1958, Bull. civ. III, n° 451 ; Civ. 3e, 17 juill. 1991, Bull. civ. III, n° 213 ; 15 nov. 2006, Bull. civ. III, n° 225). Et il ne lui est pas possible, par la suite, de refuser ce renouvellement pour motif grave et légitime (sauf toutefois s'il invoque des faits dont il n'avait pas connaissance à la date de l'acceptation réputée du renouvellement, Civ. 3e, 4 mai 1982, Bull. civ. III, n° 110 ; Rev. loyers 1983. 221 ; Paris, 2 juill. 2008, AJDI 2008. 938 ).

Pour autant, lorsque, comme au cas particulier, le bailleur a ultérieurement notifié à son cocontractant un mémoire en fixation du loyer commercial et l'a assigné à cette même fin, il se place exactement dans les prévisions finales de l'article L. 145-11 du code de commerce, selon lesquelles, faute de réponse à la demande de renouvellement, le nouveau prix est dû à compter de la demande qui en est faite.