Bail d'habitation : Cotitularité et transfert du contrat aux descendants

L'article 16 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, prévoyait notamment le transfert du contrat de bail d'habitation aux descendants du preneur décédé. L'arrêt rapporté précise le domaine de cette règle dans l'hypothèse d'une cotitularité originaire du bail d'habitation.

En l'espèce, un bail avait été conclu entre une société d'habitation à loyer modéré et un couple sous l'empire des dipositions de la loi du 22 juin 1982. L'un des époux cotitulaires décéda. Par la suite, la résiliation du contrat de bail fut prononcée à l'encontre de l'époux survivant, pour défaut d'occupation personnelle des lieux loués. Deux des enfants du couple formèrent tierce opposition au jugement devenu défintif afin d'obtenir leur réintégration dans les lieux, arguant qu'ils bénéficiaient du transfert du bail au titre de leur qualité de descendant du preneur défunt.

La cour d'appel (Paris, 4 mars 2008) a accueilli la tierce opposition et déclaré le jugement inopposable aux enfants demandeurs. Le bailleur a alors formé un pourvoi.

Pour obtenir la cassation de l'arrêt d'appel, le demandeur avançait que le transfert du bail aux descendants devait être cantonné au seul cas où l'ensemble des cotitulaires étaient décédés.

Confirmant l'arrêt d'appel, la haute cour rejette le pourvoi et confirme l'attribution des droits sur le bail aux descendants du défunt. Cette attribution est en outre conférée de plein droit.

La solution adoptée par la Cour de cassation permet de clarifier la situation.

Pour ce qui concerne l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour de cassation a déjà jugé que, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2001-1135 du 3 décembre 2001 (qui reconnait le transfert du bail au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'art. 1751 c. civ.), que le concours entre les droits du conjoint survivant et ceux des descendants était possible (Civ. 3e, 15 nov. 2006, Bull. civ. III, n° 226). Restait donc en suspens la question de l'interprétation de l'article 16 de la loi du 22 juin 1982. La Cour de cassation y répond en autorisant le cumul.