Bail d'habitation : La problématique de la location meublée à Paris

Le rapport de l'APUR (Atelier Parisien d'Urbanisme) a été publié qui confirme un fort développement des locations meublées de courte durée dans la capitale.

1. Changement d'usage avec compensation

Depuis l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, les locaux à usage d'habitation sont définis par l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) : « Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 [du CCH] ».

La circulaire n° 2006-19 UHC/DH2 du 22 mars 2006, relative à l'application de l'ordonnance de 2005, signée par le directeur de l'ancienne Direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction, insiste sur la nécessité d'obtenir une autorisation de changement d'usage en cas de location meublée de courte durée :

« À la différence de la situation antérieure où les locaux d'habitation et les meublés relevaient de deux catégories distinctes de locaux, l'article L. 631-7 nouveau précise que les meublés constituent des locaux destinés à l'habitation dès lors qu'ils rentrent dans le champ d'application de l'article L. 632-1 du CCH c'est-à-dire qu'ils constituent la résidence principale du preneur et qu'ils font l'objet d'un bail écrit obligatoire d'un an renouvelable, pouvant être ramené à neuf mois pour les étudiants. Pour cette raison, la transformation d'un logement nu en meublé n'est plus soumise à autorisation comme dans l'ancien dispositif.

En revanche, le changement à un tout autre usage, sans autorisation préalable, de logements meublés à titre de résidence principale, en hôtel de tourisme, en location meublée saisonnière ou en location meublée à usage de résidence secondaire, demeure irrégulier.

Il est à noter que la notion de loueur professionnel est abandonnée. Ainsi, les dispositions de l'article L. 631-7 s'appliquent dès lors que le bailleur donne à la location un seul local ».

La ville de Paris, compétente en la matière depuis le 1er avril 2009, suit la circulaire de 2006. De plus, la cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 24 mai 2011, adopte la même position : « Considérant qu'il résulte de la combinaison de ces textes [les articles L. 631-7, L. 631-7-1 et L. 632-1 du CCH] que les logements donnés en location en meublé ne sont réputés locaux d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation que si le bail répond aux conditions de l'article L. 631-2 de ce même code à savoir la location pour une durée d'une année à titre de résidence principale » (CA Paris, pôle 1, 3e ch., 24 mai 2011, n° 10/23802).

Il semblerait que d'autres affaires sont en cours d'instances.

L'autorisation est soumise à compensation dans le cadre du règlement adopté par le Conseil de Paris en décembre 2008 et modifié en février 2011. Le dispositif mis en place œuvre pour le développement des logements sociaux.

Les sanctions peuvent être lourdes, tant pour le bailleur que pour ses conseils et mandataires. En effet, le bailleur risque une amende de 25.000,00 euro ET 1.000,00 euro par jour de retard et par m² jusqu'à régularisation.

Toutefois, jusqu'à aujourd'hui, le montant des amendes infligées paraît relativement faible au regard des loyers pratiqués et, de surcroît, aucune astreinte n'est prononcée à l'encontre du bailleur qui justifie d'un retour du local à son usage initial d'habitation en excipant, par exemple, de la signature d'un nouveau bail pour une durée annuelle.

Il faut relever, cependant, que les sanctions sont applicables à chaque local d'habitation illégalement transformé et que, par conséquent, un bailleur s'expose à autant d'amendes que d'appartements loués sans autorisation.

Enfin, faut-il le rappeler, seul l'usage des locaux d'habitation est contrôlé. Les propriétaires qui le souhaitent pourraient donc habiter leur appartement en fin de location, le louer nu ou meublé à titre de résidence principale sans qu'il soit besoin d'une autorisation de changement d'usage en sens inverse.

2. Changement de destination

Suite à la modification générale du plan local d'urbanisme de Paris des 29 et 30 septembre 2009, les définitions des destinations Habitation et Hébergement hôtelier ont été adaptées pour contrôler les locations meublées de courte durée :

* Habitation : « Cette destination comprend tous les logements, y compris les logements de fonction et les chambres de service. Elle exclut les logements visés dans la définition de l'hébergement hôtelier. Elle inclut les chambres d'hôtes et les logements mis à disposition occasionnellement en cas d'absence de durée limitée de leurs occupants en titre (...) ».

* Hébergement hôtelier : « Cette destination comprend les établissements commerciaux d'hébergement classés, ou ayant vocation à l'être, de type hôtels et résidences de tourisme, définis par l'arrêté du 14 février 1986 ou tout texte qui s'y substituera. Elle comprend également les logements meublés donnés en location qui ne relèvent pas de l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation ».

La transformation de logements en locations meublées de courte durée, même sans travaux, constitue un changement de destination de la catégorie Habitation à celle d'Hébergement hôtelier, subordonné à une formalité d'urbanisme prenant la forme, dans la grande majorité des cas, d'une déclaration préalable pour changement de destination, sur laquelle le maire devra statuer.

On remarquera toutefois l'inclusion, dans la destination Habitation, des chambres d'hôtes et des mises à disposition occasionnelles de logements.

Il s'ensuit, nécessairement, que la location caractérisant un changement de destination constitue, lorsqu'elle n'est pas autorisée, une infraction d'urbanisme (C. urb., art. L. 160-1 et L. 480-4).

À noter, et c'est là une différence avec la procédure du changement d'usage, l'effet « cliquet » du changement de destination : une nouvelle autorisation d'urbanisme sera requise dans les hypothèses de retour du local à sa destination première.

Reste, enfin, à s'interroger sur la portée exacte d'une réponse ministérielle (Rép. min. n° 85351 : JOAN Q 16 nov. 2010, p. 12496), qui affirme qu'« aucune déclaration préalable auprès de la mairie n'est nécessaire pour ce type de location saisonnière ».

On s'étonne de l'absence de référence au double régime d'autorisation en vigueur à Paris ; mais il est vrai que la question porte seulement sur « le statut de ces locations et comment on les déclare ». La réponse se borne donc à un rappel des dispositions de loi du 6 juillet 1989, du Code civil et du Code du tourisme, sans autre précision. La généralité des termes employés par son auteur nous conduit, ici, à la considérer comme hors sujet.

3. Régime de la copropriété

Des clauses du règlement de copropriété peuvent interdire ou restreindre la pratique d'une activité de location meublée. Leur validité doit, néanmoins, s'apprécier en fonction de la destination de l'immeuble (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 8).

À cet égard, il a été jugé qu'une clause soumettant la possibilité pour un copropriétaire de louer en meublé à l'autorisation de l'assemblée générale doit être réputée non écrite, dans la mesure où l'exercice de professions libérales est expressément autorisé dans l'immeuble (Cass. 3e civ., 8 juin 2011, n° 10-15.891).

Le loueur en meublé n'est pourtant pas un professionnel libéral mais, dans cette décision, la Haute juridiction relève que « l'exercice d'une profession libérale » entraîne « des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour la location meublée de courte durée », en outre la cour d'appel a « souverainement retenu que [cette location] n'avait provoqué aucune nuisance ». L'équivalence des inconvénients ou l'absence de nuisance supplémentaire dépend des circonstances de chaque espèce.

En cas d'atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, le syndicat a qualité pour agir en justice contre le bailleur (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 15) qui s'expose, en outre, aux poursuites individuelles des copropriétaires pour trouble de jouissance ou trouble anormal de voisinage. Mais, le plus souvent, afin d'éviter que la copropriété ne devienne le théâtre d'un conflit ouvert entre voisins de palier, ces derniers signalent la situation à l'Administration...