Baux commerciaux : Obligation d'immatriculation au RCS du preneur commerçant

Il est aujourd'hui acquis que les parties sont libres de faire bénéficier un locataire non commerçant ou n'entrant pas dans les prévisions de l'article L. 145-2 du code de commerce des règles statutaires n'est pas éludé.

En cas d'option conventionnelle, le statut va recevoir application dans toutes ses dispositions impératives telles, notamment celles relatives à la forme du congé (Cass., Ass. plén., 17 mai 2002, Bull. civ., n° 1) ou à la cession (Cour d'appele de Paris, 22 février 2007, AJDI 2007. 565 ).

En revanche, l'obligation d'immatriculation visée à l'article L. 145-1 du code de commerce, jugée nécessaire au bénéfice du statut pour le renouvellement du bail ne saurait, dans le cadre de l'adoption conventionnelle, s'imposer au locataire (Civ. 3e, 9 févr. 2005, Bull. civ. III, n° 33). Cela est justifié par le fait que, comme a pu le relever un auteur, en cas d'adoption volontaire, le droit au renouvellement du locataire est acquis dès l'origine, sans autre condition, la volonté des parties, dès lors qu'elle est établie, se substituant à toutes les conditions légales.

La question posée par l'arrêt rapporté était celle de savoir si cette dispense d'immatriculation valait à l'égard d'un locataire commerçant.

Plus précisément, le bailleur avait, en cours de procédure, rétracté son offre d'indemnité d'éviction à raison du défaut d'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour l'activité exercée (sur cette faculté de rétractation du bailleur lorsque le preneur ne remplit pas les conditions légales du renouvellement, V. not. Civ. 3e, 5 mars 1971, Bull. civ. III, n° 169 ; 27 févr. 1991, Bull. civ. III, n° 66 ; 9 oct. 1991, Bull. civ. III, n° 232). Le preneur estimait cette rétractation sans portée, puisque, en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, l'immatriculation du preneur n'est pas une condition impérative de son droit au renouvellement.

Son raisonnement erroné n'a pas fait mouche ni devant les juges du fond, ni devant la haute juridiction, la seconde approuvant les premiers de conditionner le droit au renouvellement du locataire commerçant à son immatriculation.

Cette solution mérite approbation puisque, lorsque les éléments objectifs du statut sont réunis, celui-ci doit s'appliquer de plein droit.