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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 17 septembre 2018 à 08h00

Ce qu'il faut savoir avant de faire un investissement locatif au Canada


Patrick Monti

Biographie Insatiable voyageur et cofondateur du Groupe Osiris, Patrick Monti, accompagne depuis plus de trente ans ses clients en France et à l’étranger pour leurs investissements immobiliers. Le groupe Osiris est un ensemble de sociétés expertes dans la conception, la réalisation, la commercialisation et la ...Lire la suite

Le marché immobilier du Québec et de la métropole de Montréal en particulier, affiche une forte croissance depuis plusieurs années. En effet, les prix restent abordables, les conditions d’achat sont simples et la faiblesse du dollar canadien permet d’augmenter le pouvoir d’achat des investisseurs français. Enfin, la fiscalité liée à la location d’un bien est également propice à l’investissement au Québec.

Deuxième centre économique du Canada et comptant parmi les premières villes universitaires du monde, Montréal a tout pour attirer les investisseurs immobiliers. Son économie, ses prix accessibles et sa richesse culturelle attirent un nombre toujours croissant d’habitants et d’étudiants du monde entier qui dynamisent son marché immobilier. Mais il faut prendre le temps de se pencher sur les divers quartiers de la métropole et leurs caractéristiques ainsi que sur les spécificités des baux canadiens et des modalités d’emprunt en vue d’une acquisition.

Le Québec et Montréal... De nombreux atouts économiques et culturels

• Economie, richesses culturelles, taux de chômage :
Montréal est la principale métropole de la province du Québec, au Canada. Si la ville rencontre autant de succès auprès des investisseurs internationaux, c’est avant tout parce que la conjoncture est idéale. En effet, le Canada est pourvu d'un système bancaire de premier plan, Montréal est considérée comme la deuxième ville mondiale la plus sûre et elle apporte une offre culturelle hors du commun.

• Montréal, parmi le premières villes universitaires du monde :
Montréal est l’une des principales villes universitaires du monde, la métropole comprenant pas moins de 11 établissements universitaires et 180.000 étudiants dont 20.000 étudiants étrangers. Le Grand Montréal est la région métropolitaine qui abrite le plus grand nombre d’étudiants universitaires par habitant en Amérique du nord et tous ces étudiants nécessitent d’être logés, il s’agit donc d’une aubaine pour les investisseurs.

• Les quartiers diversifiés de Montréal
Montréal est une ville très cosmopolite, composée de différents quartiers très diversifiés. La ville est ainsi divisée en deux parties par le Boulevard Saint-Laurent qui traverse la métropole d’est en ouest. A l’est de Montréal qui est essentiellement francophone, on retrouve les universités francophones ainsi que des quartiers plébiscités par la communauté française qui s’y installe volontiers. A l’ouest de Montréal, l’anglais domine les quartiers, les écoles et les universités y sont essentiellement anglophones.

Le marché immobilier de Montréal

• Le Québec n’a pas connu de flambée des prix :
Montréal, et la province du Québec d’une façon générale, jouissent d’un marché favorable à l’achat. En effet, les prix sont stables, car même la crise économique de 2012 et l’activité spéculative n’ont pas fait flamber les prix immobiliers comme aux Etats-Unis ou dans le reste du Canada. Le nombre de constructions neuves ne cesse d’augmenter, équilibrant l’offre et la demande. Le marché immobilier est transparent vis-à-vis des offres immobilières grâce à une plateforme en ligne sur laquelle sont présents tous les biens à la vente, ce qui permet aux acheteurs d’avoir une vision complète de tous les prix du marché.

• L’effet taux de change de l’euro par rapport au dollar canadien
Historiquement, l’euro est une monnaie plus forte que le dollar canadien. La Banque du Canada a calculé qu’en moyenne 1 dollar canadien équivaut à 0,69 euro sur ces 10 dernières années. Il s’agit donc d’une belle opportunité pour les investisseurs européens puisque cela gonfle leur pouvoir d’achat.

• Où acheter à Montréal ?
Certains quartiers méritent une attention toute particulière dans le cadre d’un projet d’investissement :
- Ville Marie est un quartier situé au cœur du centre-ville et également l’un des plus dynamiques et animés de Montréal. On y retrouve le charme européen des quartiers historiques, associé au dynamisme économique et culturel de la métropole.
- Gifftown est un ancien quartier industriel, sans cesse en développement et très moderne. Situé à deux pas du centre-ville, il s’agit d’un quartier à privilégier si vous souhaitez investir.
- Le Plateau-Royal offre une excellente qualité de vie et abrite de nombreux lieux culturels et artistiques.
- Rosemont-La-Petite-Patrie est de plus en plus plébiscité pour sa vie de quartier chaleureuse et ses espaces verts qui attirent beaucoup de familles.
- Hochelaga-Maisonneuve est également très attractif grâce à ses projets de constructions et de rénovations, ses espaces verts et sa vie culturelle.
- Côte-Neige abrite de nombreux établissements scolaires dont le campus de l’Université de Montréal, l’école polytechnique et HEC Montréal, ce qui attire de nombreux étudiants.

• Logement neuf ou ancien ?
Dans le cadre d’un investissement, les logements neufs ou anciens trouveront preneurs. Les logements neufs présentent l’avantage d’être construits à partir de matériaux modernes, ils sont généralement confortables, peuvent être personnalisés et permettent de réaliser une importante plus-value à la revente. Les logements anciens, quant à eux, présentent un charme, une authenticité et un cachet uniques, offrent une gamme variée de propriétés et permettent d’acheter dans des quartiers prisés en plein cœur de Montréal.

Le financement d’une acquisition au Canada

• Un processus d’investissement simple :
Le Canada offre l’avantage de permettre un investissement simple, que vous soyez résident ou non-résident. Si vous achetez au comptant, vous pourrez parfaitement virer les fonds en dollars canadiens sur le compte en fidéicommis au notaire qui se charge de la vente. Vous n’aurez alors pas besoin d’ouvrir un compte local pour virer les fonds.

• Emprunter au Canada :
Si vous avez besoin d’un financement pour l’achat d’un bien au Québec et que vous êtes non-résident, vous pouvez souscrire un prêt local dès lors que vous apportez au moins 35 % du montant du bien en apport. Dans ces conditions, vous trouverez facilement des établissements habilités à vous accorder un prêt à Montréal. Vous devrez ouvrir un compte local, en vous rendant directement sur place ou en vous faisant accompagner par un partenaire bancaire, l’avantage étant de pouvoir ouvrir un compte depuis la France.

Comment mettre son bien en location au Canada

• Les grandes règles de la location :
Les règles locatives canadiennes et québécoises sont différentes de celles que nous connaissons en France :
- Le bail résidentiel peut être à durée indéterminée ou déterminée et se reconduit tacitement.
- Généralement, les baux sont d’une durée d’un an et la plupart des baux courent du 1er juillet au 30 juin. -
Le locataire peut facilement effectuer une cession de bail ou une sous-location.
- Le loyer proposé au locataire est fixé soit sans chauffage, soit avec chauffage compris.

• Trouver le bon locataire, se faire accompagner :
Pour trouver le bon locataire, il est préférable d’être accompagné par un professionnel qui connaît les spécificités du marché et qui a l’expérience de la gestion locative. Quoi qu’il en soit, il est important de vérifier les paramètres habituels (endettement, références locatives, emploi...)

• Gérer seul ou avec un gestionnaire :
Il est préférable de confier sa gestion locative à un gestionnaire professionnel qui se chargera de trouver le candidat idéal à la location. Outre cet accompagnement, des outils comme "Proprio Enquête" permettent aux propriétaires de connaître la "cotation" du locataire (pour savoir par exemple s'il s'agit d'un bon payeur).

La fiscalité sur un bien situé au Canada

• L’imposition des revenus locatifs :
La France et le Canada ont signé une convention qui élimine la double imposition sur les revenus perçus dans l’un des deux pays. Cela signifie que les impôts sur les revenus payés au Canada provenant de biens immobiliers, sont déductibles des impôts à payer en France, à titre de crédit d’impôt.

• Comparatif simplifié de rendement France/Québec :
Le rendement lors d’un investissement au Québec est beaucoup plus intéressant que celui d’un investissement en France . En effet, pour l’achat d’un bien d’une valeur de 200.000 €, et pour des loyers annuels de 10.000 € et des charges annuelles de 4000 €, voici les spécificités que vous rencontrerez dans l’un et l’autre des deux pays :
- Au Québec, vous profiterez d’un amortissement annuel de 4%, soit 8000 € dans l’exemple présent.
- Vous déclarerez donc en France 6000 € de revenus, mais - 2 000 € au Québec.
- Les impôts sur les revenus fonciers à la tranche de 50 % seront donc: pour la France 3000 € et pour le Québec 0 €.
- En France, vous êtes soumis à la CSG/CRDS de 17,2 %. Cette contribution n‘existe pas au Canada.

• Le sort des plus-values :
Au moment de la revente, la plus-value est imposée au Québec lorsqu’il ne s’agit pas d’une résidence principale. Mais seulement 50 % du montant de la plus-value sont pris en compte dans le calcul, contre 100 % en France. De plus, on peut déduire de cette somme plusieurs dépenses. Ces déductions peuvent amener le taux réel de l’imposition sur la plus-value à un taux compris entre 7 et 25%.

Conclusion :

Le Québec offre un cadre idéal pour l’ Investissement immobilier . En effet, l’économie est stable, les prix immobiliers sont raisonnables et les quartiers de la métropole sont attractifs et dynamiques. Vous pourrez aussi bien vous tourner vers un logement neuf qu’un logement ancien selon le quartier choisi, en profitant d’un effet taux de change qui augmente le pouvoir d’achat. Mais vous profiterez également d’une fiscalité intéressante et d’un rendement plus élevé qu’avec un investissement en France.

Patrick Monti - ©2018 LaVieImmo

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