Ce que dit la loi sur le retour de l'encadrement des loyers à Paris

C’est reparti pour l’encadrement des loyers dans la capitale ! Le dispositif marque son retour le 1er juillet. Un arrêté signé le 28 mai 2019 fixe les prix des locations des biens immobiliers applicables dans les 80 quartiers de Paris. Chacun aura dorénavant un loyer minoré, un loyer de référence et un loyer majoré.

Ce dispositif très controversé a connu des vicissitudes. Il avait été créé par la loi Alur du 26 mars 2014 et mis en place à Paris en aout 2016 puis annulé par le Tribunal Administratif de Paris dans un jugement du 28 novembre 2017, il vient finalement d’être à nouveau validé par le Conseil d’Etat dans un arrêt très récent du 5 juin 2019 (CE n° 423696).

Dès la signature du bail

La Loi Elan du 23 novembre 2018 (article 140) a réinstauré "à titre expérimental, et pour une durée de 5 ans" le dispositif à la grande satisfaction de la Mairie de Paris. Sur la forme, le système de plafond (loyer de référence majoré de 20%) et de plancher (loyer de référence minoré de 30%) est maintenu.

En clair : le loyer de référence minoré correspond au loyer de référence moins 30 %, et permet au bailleur d’intenter une action afin d’obtenir une augmentation du loyer. Quant au loyer de référence majoré, il est établi en fonction du loyer que payait le locataire précédent plus 20 %. En pratique, dès la signature d’un nouveau bail, le propriétaire est tenu d’appliquer ce barème officiel: le loyer ne doit pas être supérieur de plus de 20 % à celui dit de référence.

C’est l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (Olap) qui, en fonction du nombre de pièces du logement et de son année de construction, a fixé ces loyers de référence. Une carte interactive a été mise en ligne sur le site de la Préfecture de la Région Ile-de-France. http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/ Par exemple, un 2 pièces non meublé de 40 m2 dans le quartier des Batignolles aura dès le 1er juillet un loyer de référence de 24,2 euros/m2, et pour loyer de référence majoré 29 euros/m2. Soit pour le locataire un loyer compris entre 968 et 1160 euros (hors charges !). Pour les logements meublés, le loyer de référence inclut une majoration définie annuellement dans l’arrêté (application du taux sur le loyer de référence des logements non meublés).

Des locataires mieux protégés?

Le principe du complément de loyer qui permet de s’affranchir de l’encadrement si le logement comporte des caractéristiques particulières de confort ou de localisation est maintenu. Ce grand retour de l’encadrement des loyers parisiens constitue-t-il une avancée pour les locataires ? Seront-ils dorénavant mieux protégés ? Accéderont-ils plus facilement à un logement ? Les prix risquent-ils d’être plus élevés en Banlieue qu’à Paris, comme l’avait mis en évidence une étude de la CLCV en 2016 ?

Ce qui est certain, c’est que ça coince côté propriétaires. En cause : les prix d’achat des logements dans la capitale. A raison de 10.000 euros en moyenne le mètre carré, on peut aisément calculer le –très- long délai d’amortissement. L’encadrement des loyers implique pour la grande majorité d’entre eux une baisse de leurs revenus locatifs.

Par ailleurs, des sanctions sont désormais prévues pour les bailleurs qui ne respecteront pas l’encadrement. Ils devront rembourser le trop-perçu à leur locataire sous peine d’encourir une amende de 5.000 € pour un bailleur personne physique et de 15.000 € pour une personne morale.

Encore faut-il que les propriétaires jouent le jeu et ne se tournent pas vers la location saisonnière…