Colocation : De nouvelles limites à la solidarité

En ces temps de rentrée universitaire, une mise à jour s’impose concernant la solidarité entreco-titulaires de baux d’habitation.

En effet, la loi Alur entrée en vigueur le 27 mars 2014 est venue modifier les règles applicablesen faveur des colocataires ayant quitté les lieux en cours de bail et de leurs garants. Avant le vote de cette loi, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux baux d’habitation à usage de résidence principale ne comportait aucune disposition sur ce point.

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, lorsque le bail comporte une clause de solidarité, le colocataire restetenu à son obligation de solidarité jusqu’au terme du bail, même s’il avait donné congé et quitté les lieux avant cette date.

En revanche, son engagement prenait fin au terme du bail en cours et ne s’étendait pas à aux périodes de tacite reconduction.

Ce régime reste applicable aux baux en cours au 27 mars 2014.

En revanche, les baux conclus après cette date stipulant la solidarité entre colocataires sont soumis aux dispositions de l’article 8-1 VI nouveau de la loi du 6 juillet 1989.

Cet article prévoit deux cas de figure :

• le colocataire sortant a un remplaçant qui lui succède immédiatement : dans ce cas, son obligation de solidarité prend fin à la date d’effet du congé qu’il a fait délivrer ;
• le colocataire sortant n’est pas remplacé : son obligation de solidarité s’éteint alors au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé.

L’engagement de la personne qui s’est portée caution pour le locataire sortant suit le même régime, cet article imposant, à peine de nullité, que l’engagement de caution identifie le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de caution.

Ces dispositions mettent fin à ce qui pouvait paraître comme une charge financière injuste du point de vue du locataire sortant.

Le propriétaire, quant à lui, pourrait avoir l’impressionque ses garanties de recouvrement des loyers sont fragilisées.

Toutefois, en pratique, ces règles feront peser sur le locataire qui se maintien dans les lieux une obligation implicite de diligence : s’il ne peut assumer seul le loyer, ce dernier devra retrouver un colocataire dans un délai de 6 mois ou quitter les lieux.

L'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur le site de Legifrance >>