Comment appréhender le marché de l'immobilier en 2016 ?

Le marché de l’ancien envoie des signaux contradictoires : les prix y sont globalement en baisse (- 2% sur un an, à fin avril 2015) alors que les transactions semblent repartir (+1% au cours du premier trimestre 2015) selon la note de l’Insee et notaires de France publiée en juillet dernier. Certains commentateurs y voient une reprise potentielle du marché malgré les contraintes supplémentaires de la loi Alur.

De son côté, le marché du neuf repart grâce au dispositif Pinel et au retour des investisseurs. En effet, les ventes de logements neufs sont en hausse (+19.3%) sur le premier semestre 2015 par rapport au premier semestre 2014. Le nombre de ventes aux investisseurs a bondi (+66.2%) au cours du premier semestre 2015, alors que le nombre d’accédant à la propriété ne progresse que de 5% d’après la FPI. Les investisseurs représentent ainsi plus de 52% des acquisitions dans le neuf.

Pour autant, les permis de construire affichent encore une baisse de 6% sur un an glissant, arrêté à la fin du deuxième trimestre 2015, et les mises en chantier reculent de 4.1% sur la même période, ce qui aura pour conséquence de diminuer le stock de logement à la vente. Il est ainsi possible que le marché écoule 100 000 unités en 2015 contre 86 000 en 2014.

En ce qui concerne le crédit, les taux sont toujours aussi bas. On emprunte à taux fixe sur 15 ans à moins de 3% en septembre 2015, quels que soient les financements (un crédit à l’accession coûte en général un peu moins cher qu’un crédit locatif). Les taux qui avaient légèrement monté en juillet ont baissé à nouveau en septembre. La baisse des taux à l’œuvre depuis 2013 équivaut, selon l’observatoire Crédit Logement, à une baisse des prix des logements de plus de 10%. Les perspectives de remontée des taux à plus long terme restent faibles en l’absence de tensions sur les prix. Sur un an l’inflation s’élève en effet à 0.02%.

En parallèle, l’effort fiscal semble se concentrer sur les tranches fiscales les plus élevées. Avec pour objectif de ramener le déficit public sous la barre des 3% du PIB en 2017, le projet de loi de finances 2016 prévoit une augmentation des recettes fiscales (+2.5%), plus forte que la croissance économique (environ 1.5%). Les tranches fiscales les plus élevées seront donc à nouveau sollicitées avec une volonté redistributive puisque des baisses d’impôt sur le revenu pour les ménages modestes seront orchestrées par une hausse de la décote. Il ne serait pas surprenant que la tendance amorcée en 2015 se poursuive en 2016. Les investisseurs continueront à se reporter sur le dispositif Pinel pour diminuer leur fiscalité et profiter de taux d’intérêt bas.