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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 31 janvier 2018 à 18h00

Comment financer son acquisition immobilière à l'étranger ?


Patrick Monti

Biographie Insatiable voyageur et cofondateur du Groupe Osiris, Patrick Monti, accompagne depuis plus de trente ans ses clients en France et à l’étranger pour leurs investissements immobiliers. Le groupe Osiris est un ensemble de sociétés expertes dans la conception, la réalisation, la commercialisation et la ...Lire la suite

L’acquisition d’un bien à l’étranger est un projet qui se démocratise de plus en plus. Le financement reste bien entendu un aspect clé de cet investissement. Mais est-il plus judicieux d’acheter comptant ou à crédit ? Dans ce second cas, faut-il souscrire un prêt auprès d’un établissement financier français, ou se tourner vers un financement local ? Selon le pays convoité, les solutions de financement peuvent varier.

Dans le cas d’un achat à l’étranger, comme dans le cas d’un achat sur le sol français, les banques seront évidemment attentives aux revenus que perçoit l’emprunteur qui souhaite investir, ainsi qu’aux garanties qu’elles peuvent obtenir en contrepartie du financement permettant l’acquisition du bien. Lorsque vous achetez hors des frontières, la banque de votre pays de résidence étudie vos revenus de près mais ne peut pas prendre d’hypothèque sur le bien que vous vous apprêtez à acheter à l’étranger.

En revanche, les banques locales situées dans les pays étrangers n’apprécient pas forcément vos ressources, mais elles bénéficient d’une meilleure connaissance du marché immobilier local. Vous devez donc réunir, comparer et analyser toutes ces contraintes afin d’atteindre votre objectif, à savoir obtenir un financement dans des conditions optimales.

1. Le financement depuis son lieu de résidence par un organisme français

La formule qui peut apparaître comme la plus simple pour l’investisseur, c’est de contracter un crédit directement depuis son lieu de résidence, à savoir depuis le sol français. Cette opération est tout à fait réalisable, cependant elle implique des conditions strictes qui sont imposées par les établissements de crédit. Ces derniers acceptent de financer un tel investissement dans la mesure où ils peuvent prendre des garanties. Les établissements de crédit français peuvent demander comme garanties : une hypothèque sur un bien situés en France, un nantissement sur des valeurs mobilières ou une caution bancaire sur des liquidités placées. D’autre part, il est aussi possible d’avoir recours à un prêt personnel à la consommation non affecté.

L’hypothèque sur un bien partiellement ou totalement financé

En guise de garantie, les banques privilégient bien souvent l’hypothèque, ce qui signifie qu’elles prennent une garantie sur un bien : en cas de non-paiement des mensualités, la banque pourra faire saisir le bien. Cependant, notez bien que l’hypothèque ne peut être réalisée sur le bien que l’investisseur s’apprête à acquérir à l’étranger : elle devra porter sur un bien existant , déjà partiellement ou totalement financé, et situé en France. L’hypothèque n’est donc une option valable que si vous possédez déjà un bien sur le sol français, sachant que certaines banques n’acceptent la garantie hypothécaire que sur un bien entièrement payé. Les banques prêtent souvent entre 60 et 70 % de la valeur du bien hypothéqué le taux pratiqué est généralement 0,5 % plus cher qu’un crédit accordé pour un bien sur le sol français en raison d’une prise de garantie dite déplacée. Enfin, sachez qu’une hypothèque doit être validée par un acte notarié.

Le nantissement sur des valeurs mobilières

L’alternative à l’hypothèque est le nantissement de valeurs mobilières. Ainsi, si vous possédez par exemple un contrat d’assurance-vie, des parts dans une société ou des actions, vous allez alors pouvoir gager ces valeurs mobilières, afin de garantir le prêt que va vous accorder la banque. Les organismes financiers acceptent généralement le nantissement de ces valeurs mobilières jusqu’à 100 % de leur valeur, le montant prêté sera proportionnel aux montant des actifs nantis. La quotité de prêt accordée dépendra de la nature de ces actifs : plus ils seront « volatils », moins la quotité de prêt sera élevée : de l’ordre de 50 % par exemple pour un portefeuille d’actions.

A noter que le nantissement d’un portefeuille ou d’un contrat d’assurance-vie, nécessitera un accord de la banque prêteuse pour tout acte de gestion à suivre.

La caution bancaire sur des liquidités placées

A titre de garantie, l’investisseur peut également envisager de souscrire à une caution bancaire sur des liquidités placées. Ce cautionnement l’engage à bloquer une somme sur son compte en banque, équivalente au montant emprunté. Cette somme est restituée à la fin du contrat, mais elle sera retenue par la banque si l’investisseur ne remplit pas ses obligations. Sachez que les conditions financières proposées varient selon les contrats et les établissements, et selon le montant de l’emprunt, le montant des échéances et l’âge de l’emprunteur.

Le prêt personnel à la consommation non affecté pour un apport jusqu’à 70.000 euros

La plupart des prêts contractés auprès des organismes financiers sont des prêts affectés, c’est-à-dire qu’ils sont accordés par les banques dans l’unique objectif de financer un achat précis. C’est le cas du prêt auto qui doit financer exclusivement l’achat d’une voiture. Mais pour financer un investissement à l’étranger en totalité ou en partie, vous pouvez vous tourner vers le prêt personnel à la consommation non affecté : il s’agit de fonds accordés par la banque, et que vous pouvez utiliser comme bon vous semble.

Notez cependant que les banques n’ayant pas de garantie quant à l’usage qui est fait de l’argent qu’elles ont accordé, fixent des conditions différentes que celles d’un crédit affecté, car elles estiment que les risques encourus sont plus élevés. En pratique, ce type de prêt vous permet d’emprunter jusqu’à 100 000 €, à rembourser sur une durée de 3 mois à 7 ans selon le montant et le délai consenti par la banque.

Mais dans la pratique, le montant généralement accordé est inférieur ou égal à 70 000 €, et la durée de remboursement excède rarement 5 ans. Notez que les taux d’emprunt actuels sont particulièrement favorables à une amplification d’un effet de levier immobilier, si vous investissez dans un pays où les rendements sont supérieurs aux taux de crédit.

L’avance patrimoniale (avance de trésorerie) sur un contrat d’assurance vie

Une avance est un prêt consenti par un assureur au détenteur d’un contrat de la compagnie, pour faire face à un besoin ponctuel de trésorerie, sans avoir à faire un retrait, partiel ou total, potentiellement fiscalisé.

Selon la répartition des actifs au sein du contrat, qui peut s’avérer plus ou moins prudent, l’avance ira de 40 à 90 % de la valeur de celui-ci, c’est-à-dire selon le même principe que pour un nantissement.

Rien ne change au sein-même du contrat qui continuera donc à être valorisé, selon l’évolution des supports sur lesquels il est investi.

Le coût de l’avance est variable selon les compagnies, mais est en général de 1 à 1,5 % supérieur au rendement du fonds garanti de la compagnie. Si la stratégie du contrat est « dynamique », son rendement peut être bien supérieur à ce coût … mais il peut également être inférieur, selon la conjoncture sur la période concernée. D’autant plus que les avances sont généralement accordées pour une durée de 3 ans, renouvelable une fois, parfois deux.

Il faut toutefois garder à l’esprit qu’une avance est l’équivalent d’un prêt in fine : il n’y a pas d’échéancier de remboursement du capital demandé par l’assureur, ni de paiement des intérêts pendant la durée de l’avance. Le remboursement du capital prêté peut se faire à tout moment, au choix de l’assuré, ou au terme de la durée maximale (3, 6, voire 9 ans) avec l’intégralité des agios courus. Les agios s’accumulant dans le temps, y compris sur les agios des années précédentes, cette solution devrait ainsi être réservée à des besoins de financement à court ou moyen terme.

2. Le financement sur le lieu du bien

Quant à l’obtention d’un financement local, il est souvent conditionné par les banques locales à une forme de garantie sur prêt. Celle-ci consiste en ce que l’acquéreur devra, à titre de garantie, apporter une partie du capital à emprunter. Autrement dit, si vous désirez acquérir une maison, la banque locale vous demandera d’apporter de 30 à 50 % du prix global. L’autre exigence des banques locales est que vous ouvriez un compte bancaire local, afin d’y déposer les fonds de votre crédit et des revenus locatifs le cas échéant. Cependant, il faut analyser les implications juridiques et fiscales d’une telle ouverture de compte à l’étranger.

Voici quelques notions dont l’investisseur doit prendre connaissance :

- La durée des prêts accordés par les banques locales peut être courte, de l’ordre de 10 ans voire moins. - Le montant de l’apport peut être important : il peut s’élever à plus ou moins 40 % en moyenne. - Les taux sont variables. - Les conditions d’assurances du crédit peuvent être plus ou moins avantageuses, chaque pays ayant ses propres spécificités.

Financer votre investissement à l’aide d’une banque locale

La possibilité de contracter ou non un crédit immobilier à l’étranger dans une banque locale dépend de nombreux critères, et notamment de votre statut de résident ou de non-résident dans le pays dans lequel vous comptez investir :

- Si vous êtes résident dans le pays dans lequel vous achetez un bien immobilier, vous devrez apporter une preuve du montant et de la stabilité de vos revenus, et vous serez soumis à des conditions différentes d’une banque à l’autre et d’un pays à l’autre. - Si vous êtes non-résident dans le pays dans lequel vous investissez, la possibilité de souscrire à un prêt local dépendra de la politique du pays en question. Certains pays ont rendu cette option impossible, tandis que d’autres le permettent, à l’instar du Portugal, du Panama ou encore de la République Dominicaine .

Emprunter dans la zone euros évite le risque lié au change

Acheter et emprunter dans un pays de la zone euro constitue une certaine sécurité, en particulier parce que vous n’êtes pas soumis aux variations du taux de change.

Entourez-vous de professionnels pour emprunter hors de la zone euro

Emprunter hors de la zone euro reste un projet que l’investisseur peut mener à bien, mais les conditions et spécificités liées au crédit sont plus variables et peuvent paraître obscures au premier abord, c’est la raison pour laquelle il est plus sage d’être accompagné et conseillé par des professionnels. Financer l’investissement par le promoteur

Une autre solution peut s’offrir à vous : il s’agit du financement par l’intermédiaire des promoteurs qui peuvent eux-mêmes mettre en place des crédits vendeurs. Prenons l’exemple de la Thaïlande : face à la difficulté des investisseurs étrangers de financer l’achat de biens immobiliers, un groupe immobilier a mis en place une offre de financement pour ses clients investisseurs. Il s’agit de proposer à ces derniers d’apporter 50 % du montant du bien qu’ils achètent, et de bénéficier d’un crédit promoteur sur 10 ans à taux zéro pour les 50 % restants. Et les mensualités se remboursent automatiquement par les loyers, jusqu’à récupération des fonds avancés par le promoteur.

Le recours à un spécialiste s’avère incontournable

Lorsqu’il s’agit de financer l’achat d’un bien à l’étranger, on ne délivre pas un schéma type, mais plusieurs solutions distinctes qui apportent toutes leur lot d’avantages et d’inconvénients. Chaque pays présente sa propre politique, ses propres spécificités, ses possibilités et ses interdits, sans compter les imprévus qui peuvent être notamment liés au taux de change.

Le projet de financer un achat à l’étranger n’en reste pas moins réalisable et bien souvent avantageux, mais il s’avère indispensable de se rapprocher d’un spécialiste des achats immobiliers à l’étranger, afin d’être accompagné tout au long du processus, de bénéficier de conseils exhaustifs et avisés, et pour éviter les déconvenues.

Patrick Monti - ©2019 LaVieImmo

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