Comment louer légalement votre résidence secondaire sur Airbnb: les 4 étapes à respecter

N.B. : Un arrêt de la Cour de justice de l’Union Européenne doit intervenir en fin d’année 2019 et pourrait faire basculer la règle du changement d’usage imposé aux locaux d’habitation par l’article L 631-7 du Code de la construction et de l'habitation.

La location meublée saisonnière, encore appelée la location meublée de courte durée, consiste à louer sur une plateforme de type Airbnb un local meublé de manière répétée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, généralement pour quelques jours ou semaines. A Paris, dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ainsi que dans les villes de plus de 200.000 habitants, la location de courte durée d’un bien immobilier, qui ne constitue pas la résidence principale du propriétaire, sur une plateforme de type Airbnb dépend de trois critères cumulatifs et indépendants, à savoir :
• de son usage au sens de l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation (voir étape 1);
• de son affectation, de la destination de l’immeuble en droit de la copropriété pour les immeubles soumis au régime de la copropriété (voir étape 2) ;
• de sa destination au sens du droit de l’urbanisme (voir étape 3).

Une fois ces trois étapes réalisées, il conviendra de s’enregistrer (voir étape 4).

ETAPE 1 : Déterminer l'usage du local avant sa mise en location saisonnière sur une plateforme de type Airbnb

Si les locations meublées classiques ne sont soumises à aucune démarche administrative, il en va différemment des locations meublées de tourisme, qui sont des locations de courtes durées pour une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

A Paris et dans l’ensemble des trois départements de la petite couronne parisienne (Hauts-de-Seine, Seine- Saint- Denis et Val-de-Marne), ainsi que dans les villes de plus de 200.000 habitation, une réglementation spécifique s’applique à la location saisonnière en imposant la transformation des "locaux à usage d’habitation" en locaux à un "autre usage" (commercial, hôtelier…) aux termes de la combinaison des articles L. 631-7, L 631-7-1, L 631-7-1 A, L 651-2 et L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), dès lors qu’il ne s’agit pas de la résidence principale du propriétaire.

En ce sens, l’article L631-7 alinéa 6 du CCH soumet à autorisation préalable le changement d’usage des logements destinés à la location saisonnière, comme reproduit ci-après : "Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage" ; laquelle peut être subordonnée à compensation.

Cette législation a pour dessin d’éviter la disparition d’habitats en zone urbaines marquées par un déficit de logements.

1.1 S’assurer de l’usage du local destiné à la location saisonnière

Les locaux sont réputés à "usage d’habitation" dès lors qu’ils avaient cet usage en fait au 1er janvier 1970 et sous réserve que cet usage n’ait pas été modifié ultérieurement en droit par le dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable (avec ou sans travaux).

L’affectation à un usage “autre que de l’habitation” au 1er janvier 1970 peut être prouvé par tous moyens (fiche de révision foncière, actes notariés, baux en vigueur en 1970, relevé de taxe professionnelle…). Cette recherche n’a d’intérêt que dans le cas où le local est décrit comme étant à "usage d’habitation" et que vous souhaitez pouvoir contester cet usage. De son côté, le maire pourra contester la qualification d’usage "autre que d’habitation" en démontrant par exemple le paiement de la taxe d’habitation.

A noter : Il n’y a pas de prescription acquisitive trentenaire résultant d’une utilisation à usage "autre qu’habitation", en conformité de l’article L 631-7-1 alinéa 3 du CCH.

1.2 Obtenir l’autorisation du changement d’usage d’un local d’habitation en vue de sa location saisonnière

Si vos locaux sont réputés à "usage d’habitation" dès lors qu’ils avaient cet usage en fait au 1er janvier 1970 et qu’ils n’ont pas été modifiés ultérieurement en droit, vous ne pouvez pas les mettre en location saisonnière, sous peine d’être exposé à de lourdes sanctions financières si vous vous faîtes épinglé par la commune.

Pour louer en toute légalité vos locaux d’habitation, ceux-ci doivent être transformés à un "usage autre que de l’habitation", en obtenant préalablement une autorisation de changement d’usage par le maire du lieu de situation du local. Dans la majorité des grandes villes, le maire assortit son autorisation d’une obligation de "compensation" sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux “à un autre usage”.

Le principe de la "compensation" impose :
(i) soit de proposer en compensation des locaux à “autre usage que l’habitation” dont vous êtes propriétaire et que vous allez transformer en logements, avec l’autorisation et sous le contrôle des services municipaux compétents et avec un taux de compensation pouvant aller du simple au double ;

(ii) soit d’acheter un titre de compensation (ou commercialité) auprès d’un tiers, propriétaire de locaux affectés à un "autre usage que l’habitation" (bureaux, commerces…) qu’il va transformer en logements. Il n’existe pas de tarif officiel : les prix sont négociés entre l’acheteur et le vendeur. Ils varient en fonction du lieu de situation de votre local.

Chaque commune fixe librement le coefficient de compensation. A Paris, les règles à suivre en matière de compensation sont fixées par un règlement municipal posant le principe et déterminant les conditions de cette compensation, et disponible sur le lien suivant : https://api-site-cdn.paris.fr/images/72102 .

1.3 Quels sont les risques en cas de méconnaissance de la réglementation du changement d’usage ?

a) Se faire assigner par la commune et se voir condamner à des amendes civiles et pénales Si vous louez l’une de vos résidences secondaires sans avoir préalablement procédé au changement d’usage en violation de l’article L 631-7 du CCH, vous vous exposez au risque d’être poursuivi en justice par la commune par devant le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés du lieu de situation du bien et condamné à une amende civile maximale de 50.000 € par appartement et à une injonction de retour à l’habitation dans un délai que le tribunal fixera. A l’expiration du délai, il pourra prononcer une astreinte d’un montant maximal de 1.000 € par jour et par m2 (L 651-2 du CCH).

De même, des sanctions pénales sont possibles en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration (article L. 651-3 du Code de la Construction et de l’Habitation : emprisonnement d’un an et amende de 80.000 €).

b) Mais un gel des procédures pour l’année 2019 dans l’attente de la décision de la Cour de justice de l’Union Européenne

Dans un arrêt en date du 15 novembre 2018 (RG n° 17-26.158), la Cour de cassation a sursis à statuer jusqu’au 19 décembre 2019, en acceptant de transmettre une question préjudicielle à la Cour de justice de l’Union européennes (CJUE). Il s'agit de savoir si le fait que la loi impose la transformation des locaux d’habitation en un "autre usage" en vue de leur location en meublé touristique n'entre pas en conflit avec les dispositions de la directive européenne service 2006/123/CE du 16 décembre 2006.

La position de la Cour de cassation a été suivie par le Tribunal de Grande Instance de Paris dans un arrêt du 19 janvier 2019 "dans l’attente du résultat de la question préjudicielle posée par la Cour de Justice de l’Union Européenne". Plusieurs décisions sont attendues en ce sens en ce début d’année ; lesquelles permettront d’apprécier si ce mouvement de renvoi constituera la jurisprudence constante à Paris et s’il sera suivi également par les tribunaux des grandes villes de France.

c) Quels sont les enseignements à tirer du gel des procédures ?

- Si vous êtes actuellement assigné par la Ville de Paris ou par toute autre commune : un cabinet peut solliciter en justice, avant toute défense au fond, le sursis à statuer de votre procédure dans l’attente de la décision de la CJUE qui doit intervenir à la fin de l’année 2019 ou au plus tard en début d’année 2020. Dès lors que si par extraordinaire la Cour de Justice censure les dispositions de l’article L 631-7 du CCH, l’action menée à votre encontre deviendra sans objet et vous échapperez, par voie de conséquence, à toute amende sur ce chef. Si au contraire, la CJUE estime que cet article n’est pas contraire à la directive européenne susmentionnée, vous aurez gagné au moins un an pour préparer votre défense.

- Si vous êtes fraudeur mais que vous n’avez pas encore fait l’objet de poursuite par la ville de Paris : La suspension des procédures ne rend pas inapplicable l’article L.631-7 du Code de la construction. Celui-ci est toujours en vigueur et le restera tant que la Cour de justice de l’Union européenne suivie par la Cour de Cassation ne se seront pas prononcées par un avis contraire. Dans l’attente de leur position qui sera connue en fin d’année 2019, la Ville de Paris continue d’assigner régulièrement les fraudeurs à la réglementation de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation et ne compte pas ralentir le rythme afin de conserver à titre conservatoire le bénéfice des infractions constatées si ledit article s’avère être déclaré comme conforme à la directive par la CJUE.

- Pour les personnes qui souhaitent louer en location saisonnière leur résidence secondaire : Je serai d’avis à vous conseiller de mettre votre projet en suspens, -en privilégiant la location meublée classique d’un an ou le bail mobilité-, et de ne procéder à aucun changement d’usage de votre local d’habitation, jusqu’à ce que la CJUE se prononce afin d’éviter que vous exposiez des frais qui pourront peut-être se révéler inutiles dans un avenir proche si par extraordinaire elle considérait l’article L 631-7 du CCH comme non conforme, dès lors que la "commercialité" a un coût conséquent.

ETAPE 2 : Vérifier l'affectation du local et la destination de l'immeuble avant de le louer

Avant de mettre votre bien en location saisonnière sur une plateforme de type Airbnb, il convient également de se prémunir d’éventuelles plaintes provenant de votre propre voisinage en vérifiant que le règlement de copropriété de votre immeuble ne contient pas de clause restrictive sur ce type de location.

A cette fin, il convient d’étudier minutieusement le règlement de copropriété et son état descriptif de division afin que vous vous assuriez de l’affectation de vos lots, de la destination de votre immeuble, mais également de l’existence d’éventuelles clauses régissant la location. Ces deux documents constituent la loi des copropriétaires et réglementent leurs rapports privatifs.

L’affectation d’un lot est ce pourquoi il doit être utilisé, tandis que la destination d’un immeuble est la loi générale qui régit l’utilisation de l’ensemble de l’immeuble et de chacun de vos lots privatifs. L’utilisation de vos lots ou leur changement d’affectation doivent intervenir dans le respect de la destination de l’immeuble de la tranquillité du voisinage.

Certes par deux arrêts en date des 9 juin 2010, n°09-15922 et 8 juin 2011 n°10-15891, la Cour de cassation était plutôt permissive au regard de la location saisonnière en confirmant les arrêts rendus par la Cour d’appel qui avaient jugé que ces locations pouvaient valablement intervenir dans les locaux à usage d’habitation dès lors que la destination de l’immeuble est à destination mixte (habitation et commerce) à ou destination bourgeoise simple (habitation et profession libérales). Il n’en reste pas moins que ces principes ont été fragilisés, une première fois, par un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 11 septembre 2013 en ne prenant plus en compte la mixité d’usage de l’immeuble et la proximité de ladite activité avec les clientèles des professions libérales.

La position s’est une nouvelle fois durcie par un arrêt en date du 8 mars 2018, n°14-15.864 aux termes duquel la Cour de cassation a confirmé l’arrêt de la cour d’appel qui avait considéré que la rotation de courtes périodes de location dans des "hôtels studios meublés" n’est pas compatible avec la destination d’un immeuble à usage d’habitation simple.

Par cet arrêt, la Cour de cassation a souhaité privilégier le caractère résidentiel de l’immeuble, lequel est confirmé dans sa durée et sa stabilité par l’existence d’une clause dans le règlement de copropriété obligeant chaque copropriétaire à adresser au syndic une copie de chaque bail conclu avec chaque locataire dans les quinze jours de son entrée en jouissance.

Cet arrêt conforte définitivement l’orientation de la jurisprudence récente vers une appréciation assez stricte de la conformité des locations saisonnières avec les clauses du règlement de copropriété dès lors que la location saisonnière a de moins en moins bonne presse. Ainsi, vous ne pouvez envisager un changement d’usage avec compensation ou l’exercice d’une telle activité si votre lot n’est pas soumis à un changement d’usage, qu’à la condition que le règlement de copropriété autorise l’exercice d’une activité de location saisonnière.

Si tel n’était pas le cas, vous pouvez toujours tenter de solliciter le changement de destination de l’immeuble aux termes d’une résolution à la prochaine assemblée générale qui devra être soumise à la majorité de l’article 26 et donc requérir l’unanimité des votes ; ce qui n’est pas aisé d’obtenir.

ETAPE 3 : Procéder au changement de destination du local en hébergement hôtelier avant de le louer

La destination d’urbanisme d’un bien est ce pourquoi il a été construit et peut varier dans les limites de ce qui est autorisé par le plan local d’urbanisme (PLU). La location saisonnière est considérée comme une destination "hôtelière" en termes d’urbanisme.

Ainsi si vous êtes propriétaire d’un local à usage "commercial" ou "d'habitation", il convient d’obtenir un changement de destination en "hébergement hôtelier" qui peut se faire par une simple déclaration préalable (ou par le dépôt d’un permis de construire, ce qui est plus rare); laquelle ne peut intervenir que sous réserve :
- d’absence d’interdiction résultant du PLU. Le PLU applicable à Paris contient très peu d’interdictions à ce sujet ;
- du droit des copropriétaires ;
- et du paiement éventuel de taxes sur la création de locaux commerciaux lorsque ces derniers n’étaient pas préalablement à destination de bureau ou de commerce.

En cas de violation de l’obligation de faire une déclaration de changement d’usage de destination, vous risquez de vous voir exposer à une "amende comprise entre 1.200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6.000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300.000 euros" ( L 480-4 du Code de l’urbanisme).

ETAPE 4 : S'enregistrer en ligne

Certaines communes mettent en place un service en ligne d’enregistrement des locations meublées de courte durée. Dans une telle hypothèse, le loueur meublé a l’obligation de s’enregistrer sur le service en ligne mis en place par la commune. A l’issue de cette procédure, il obtiendra un numéro à 13 chiffres qui devra figurer sur toutes les annonces de location.

A ce jour, une quinzaine de villes ont mis en place ce service en ligne, à savoir : Aix-en-Provence, Annecy, Bordeaux, Cannes, Hendaye, Levallois, Lyon, Menton, Nice, Nîmes, Neuilly-sur-Seine, Paris, Roquebrune-Cap-Martin, Saint-Paul de Vence, Sète, Versailles, Villeneuve-Loubet.

Ainsi, préalablement à la mise en location d’un bien en location saisonnière à Paris, le copropriétaire s’enregistrer auprès de la Mairie de Paris par télé-service, à l’adresse suivante https://teleservices.paris.fr/meubles-tourisme/. A l’issue de cette procédure, le propriétaire dudit lot obtiendra un numéro d’enregistrement qui devra figurer sur chacune de ses annonces.

Le non enregistrement en ligne auprès de la Mairie est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 5.000 euros.

En résumé : les principales étapes à respecter avant de se lancer

- seuls les biens à "usage autre que l’habitation" peuvent être mis en location saisonnière ; (sauf location de la résidence principale dans la limite de 120 jours / an ) ;
- les biens à "usage d’habitation" doivent faire l’objet d’un changement d’usage avec compensation pour pouvoir être loués pour des courtes durées dès lors qu’il s’agit d’une résidence secondaire (local à usage d’habitation ne constituant pas votre résidence principale). Si le bien est un local commercial, aucun changement d’usage n’est exigé ;
- l’activité de location saisonnière ne doit pas porter atteinte à l’affectation de votre lot, ni à la destination de l’immeuble et à la tranquillité du voisinage ;
- lesdits lots doivent faire l’objet d’un changement de destination d’urbanisme "hôtelière", s’ils ne disposent pas déjà de cette destination.
- il conviendra de s’enregistrer auprès des communes qui imposent cette formalité et faire figurer sur chacune de vos annonces le N° d’enregistrement qui vous aura été délivré.

Toutefois, ces principes pourraient être remis en cause si la Cour de Justice de l’Union Européenne, – laquelle doit se prononcer à la fin de l’année 2019-, déclarait l’article L. 631-7 du CCH comme non conforme. Dans une telle hypothèse, il est aisé de supposer que :
- le changement d’usage imposé aux locaux d’habitation pour exercer une activité de location saisonnière deviendra sans objet ;
- les communes ne pourront plus poursuivre sur ce chef et que les amendes deviendront sans objet ;
- les communes vont avoir un vrai manque à gagner ;
- les personnes qui souhaitent louer leur résidence principale ne seront plus limitées à 120 jours par an.

Il faut espérer que les pouvoirs publics ne pallient pas le "manque à gagner" des communes en imposant la règle de l’encadrement des loyers aux locations meublées touristiques, laquelle fait son grand retour avec la loi Elan 2018-1021 du 23 novembre 2018, pour une durée de 5 ans dans les grandes villes et leurs banlieues. Si tel est le cas, il n’existera quasiment plus de distinction avec le nouveau bail mobilité instauré par cette même loi.