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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 22 juin 2018 à 16h00

Comment récupérer et aménager ses combles en copropriété ?


Lorène Derhy

Biographie Lorène DERHY, avocat inscrit au Barreau de Paris, est diplômée du Master 2 en droit immobilier et de la construction de l’université Paris Panthéon-Assas (promotion 2010), reconnu comme l’un des meilleurs diplômes universitaires en la matière. Après avoir été collaboratrice dans des cabinets spécial ...Lire la suite

Pour augmenter la surface habitable de son logement et faire une plus-value, un copropriétaire peut souhaiter aménager ses combles. Encore faut-il s’assurer qu’une telle opération soit envisageable en s’assurant qu’ils constituent bien des parties privatives ou au contraire des parties communes.

Il n’en reste pas moins que s’ils sont des parties communes, le copropriétaire a toujours la possibilité de pouvoir les acquérir en sollicitant préalablement une autorisation auprès de l’assemblée générale des copropriétaires.

I. Étape 1 : S’assurer de la nature privative ou commune des combles

Le copropriétaire doit s’assurer que les combles qu’il entend aménager et annexer à son lot privatif soient des parties privatives.

1.1 La nature des combles est définie dans le titre de propriété, l’EDD ou règlement de copropriété

Avant de pouvoir aménager vos combles et de les intégrer aux parties privatives de votre lot, il convient de rechercher en premier lieu si votre titre de propriété, l’état descriptif de division ou encore le règlement de copropriété précise s’ils constituent des parties communes ou privatives de votre lot.

Si l’un de ces documents indique que ces combles sont expressément inclus dans les parties privatives de votre lot, et qu’il n’y a pas de contradiction entre lesdits documents, alors vous êtes libres de les aménager comme bon vous semble dans les limites prévues par la loi.

Sachez que si vous envisagez de faire des travaux d’aménagement de nature à porter atteinte aux parties communes de l’immeuble, il sera nécessaire d’obtenir la majorité absolue lors du vote à l’AG, art 25, c’est à dire la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés, et absents à l’AG.

A défaut, si le règlement de copropriété les qualifie de parties communes, vous ne pouvez pas librement annexer les combles sous peine de commettre une voie de fait justifiant une remise en état des lieux. Il conviendra alors de solliciter une autorisation auprès de l’AG en vue d’acquérir les combles

1.2 En cas de contradiction entre les titres ou dans leur silence, à qui appartiennent les combles ?

En cas de contradiction entre les documents ou dans leur silence, il convient de se référer à la loi du 10 juillet 1965 et à la jurisprudence en la matière.

Selon l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, vous êtes libres d’aménager vos combles, si vous en avez l’usage exclusif, « Sont privatives les parties des bâtiments (…) réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. ». Ainsi, si l’accès aux combles présente un intérêt pour la copropriété au sens général, les combles seront considérés comme des parties communes. Tel est le cas lorsque l’accès au toit n’est accessible qu’à partir des combles.

Cependant, l’usage exclusif n’est pas un critère suffisant. La jurisprudence est intervenue en la matière et a dégagé un faisceau d’indices basé sur la disposition des lieux et les modalités de leur accès, l’usage et l’utilité des combles.

  • • Sur la disposition des lieux et les modalités de leur accès

En règle générale, la jurisprudence estime classiquement que s’il s’avère qu’en raison des dispositions matérielles des lieux, ces parties sont en fait réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire, il pourra être décidé qu’elles sont sa propriété privative (Cass. 3ème civ. 14 février 1990, Bull. civ. III, n° 49).

Dans le même sens, les combles ont été considérés comme privatifs lorsqu’ils ne peuvent être utilisés que par le copropriétaire dont le lot en commande l’accès et ce, compte tenu de la configuration des lieux (Cass. 3ème civ.17 mai 1995, RDI 1995, p. 583 ; Cass. 3ème civ. 17 janvier 2007, Administrer 2007, avril p. 52).

  • • Utilité et l’usage exclusif

Outre la possibilité d’accéder aux combles exclusivement par les parties privatives du copropriétaire, les juges s’appuient également sur l’utilité et/ou l’usage exclusif des combles par le copropriétaire.

C’est ainsi que dans un arrêt du 22 mars 2000, n° 98-15.743, la cour de cassation a reconnu que les combles étaient privatifs dès lors qu’était rapportée la preuve que ;

  • - les combles n’abritaient aucun élément d’équipement collectif

  • - les combles n’avaient pas pour fonction de permettre l’accès à la toiture

  • - la toiture était accessible par une trappe à partir des parties communes

  • - les combles n’étaient d’aucun usage ou utilité pour les autres copropriétaires et dont l’accès s’effectuait à partir du lot privatif en question

A l’inverse, dans un arrêt la Haute Juridiction a retenu que des copropriétaires qui avaient annexé des combles à leur appartement s’étaient attribués des parties communes dans la mesure où ces combles n’étaient pas mentionnés dans le règlement de copropriété et que la composition de chaque lot y était énumérée avec précision et qu’une trappe d’accès aux combles se situait au-dessus de l’escalier desservant le premier étage en permettant l’accès sans pénétrer dans l’appartement (Cass. 3ème civ. 27 septembre 2006, ROUSSEAU c/LEVAKIS, AJDI décembre 2006, p. 916).

Dans une autre espèce, ont été qualifiés de communs des combles situés au-dessus d’un lot privatif aux motifs que l’origine de l’installation de la trappe d’accès demeurait inconnue, que celle-ci n’était pas le seul accès et que les combles pouvaient seulement servir à la réparation de la toiture (Cass. 3ème civ. 30 mai 1995, RDI p. 583). Lorsque les combles ne peuvent être qualifiés de parties privatives, le copropriétaire du dernier étage ne pourra les annexer qu’après que leur cession a été votée en assemblée générale.

Ainsi, il ressort de ces décisions que l’accessibilité aux combles via les parties privatives de votre lot ou par les parties communes constitue un élément indispensable mais pas suffisant pour définir leur nature. Sont des critères tout aussi importants lorsque les combles donnent accès à un élément d’équipement commun ou qu’ils constituent une utilité pour les autres copropriétaires.

II. Comment acquérir les combles qualifiés de parties communes ?

L’acquisition des combles, parties communes, ou de tout autre partie commune (palier, loge de gardienne…) doit être autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires. Ainsi, pour les convaincre de voter pour votre projet, il est indispensable de préparer un dossier solide.

4 étapes doivent être respectées à cet effet :

1/ Préparer son dossier

L’acquisition de la partie commune doit être autorisée par l’assemblée générale de copropriété. Pour convaincre les autres copropriétaires de voter pour votre projet, vous devez préparer un dossier solide qu’il conviendra de communiquer au syndic en vue de l’assemblée, comprenant les éléments suivants :

  • - Une description du projet et des travaux envisagés

  • - Une évaluation de la superficie annexée par un géomètre expert :

  • - Un projet de modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division : l’achat entraîne la création d’un nouveau lot de copropriété, composé d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes. Dans le projet d’achat il faut donc transformer la partie commune en un nouveau lot et de déterminer la portion des parties communes qui lui sont affectés. Cette étape complexe est de la compétence d’un géomètre expert, qui établira à votre demande un projet de modification de l’état descriptif de division. C’est ce document qui identifie les lots et précise les tantièmes de copropriété qui leur sont attachés.

  • - La nouvelle affectation des tantièmes de l’immeuble emportant une nouvelle répartition des charges ;

  • - Éventuellement, la consultation de l'architecte de l'immeuble ;

  • - Une proposition de prix : Vous devez procéder à l’évaluation de la partie commune que vous souhaitez acquérir. Le prix constitue l'élément clé pour obtenir l'assentiment de la copropriété. Il ne doit pas être trop faible, au risque de désintéresser les copropriétaires. Un géomètre peut vous aider dans cette évaluation qui peut s’avérer délicate dès lors que le prix de vente dépend du type de partie commune. Le prix moyen du m2 dans le quartier pourra alors servir de référence. Une décote pourra être appliqué afin de tenir compte du coût de réalisation du projet (travaux nécessaires) pour incorporer la partie commune à votre logement.

Remarque : le copropriétaire acheteur recevra une part de son propre prix de vente. En effet, le produit de la vente d'une partie commune est partagé entre tous les copropriétaires sans exception, à hauteur des parts de chacun dans la copropriété.

2/ Contacter le syndic

Le copropriétaire devra notifier au syndic par lettre recommandée avec avis de réception sa proposition d’achat et éventuellement son projet de travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ordinaire. Ce courrier doit être adressé au moins 6 semaines avant la date prévue pour l’AG, pour qu’il le reçoive suffisamment tôt avant d’avoir à rédiger les convocations à l’AG. Le dossier complet ci-avant décrit doit lui être adressé par la même occasion.

En cas d’envoi tardif, votre demande sera reportée à l’AG suivante, à moins que vous souhaitiez convoquer une assemblée générale extraordinaire à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix de l'ensemble de la copropriété, laquelle implique des frais supplémentaires.

Il est très important de décrire les travaux envisagés après l’achat. Si vous prévoyez de faire des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieure de l’immeuble, vous devez obligatoirement obtenir l’autorisation de l’AG. Pour ce faire, il faut inscrire la résolution à l’ordre du jour de la même assemblée, appelée à statuer sur la vente. Pour cela il est vivement recommandé de joindre des plans, des devis et des notes d’explications.

3/ L’autorisation par un vote en assemblée générale.

A l’occasion de la tenue de l’assemblée, l’assemblée devra voter à la fois sur :
  • - la vente de la partie commune

  • - la modification du règlement de copropriété

  • - l’éventuelle autorisation de réaliser des travaux liés à la vente

En tant que copropriétaire vous prenez part au vote. Le vote peut se faire selon 3 types de majorité en fonction des circonstances.

a) Un vote à la double majorité est nécessaire :
L'accord de la copropriété devra être obtenu à la double majorité, c'est-à-dire au moins la majorité des membres du syndicat représentant les 2/3 des voix de tous les copropriétaires (art. 26 loi 10 juillet 1965).

Il faut donc obtenir 2 majorités lors du scrutin :
  • - la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires présents, représentés et absents à l’AG ; et

  • - au moins 2/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires

b) L’unanimité s’impose parfois :
Plus exceptionnellement, l'unanimité sera requise si :
  • (i) le projet a pour conséquence de nuire aux droits d’un copropriétaire sur les parties privatives de son lot. C’est le cas si la vente de la partie commune entraîne une baisse de la valeur du lot d’un copropriétaire en créant une perte de luminosité par exemple ou des nuisances ;

  • (ii) la vente porte atteinte à la destination de l’immeuble. En pratique, il faut se demander si la vente de la partie commune présente une utilité pour les autres copropriétaires

c) La majorité absolue obligatoire pour les travaux nécessaires sur le gros œuvre de l’immeuble
Lorsque le projet d’acquisition s’accompagne de travaux nécessaires sur le gros œuvre de l’immeuble (par ex : percement d’un mur porteur pour relier deux pièces), l’assemblée générale doit les autoriser à la majorité absolue de l’article 25, c’est-à- dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents à l’AG.

d) En cas de refus, possibilité de saisir le TGI
En cas de refus vous pouvez saisir le TGI pour demander l’annulation de la décision, en invoquant un abus de majorité.

Pour cela il faut établir que cette résolution est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (cass.ci 3, 17/12/2014, n°13-25134). En cas de refus de vente, il sera assez difficile de démontrer un abus de majorité.

4/ Officialisez la vente chez le notaire

La vente de la partie commune de la copropriété ne sera définitive que deux mois après le vote, délai dont disposent les copropriétaires pour la contester. Le procès-verbal d’AG mentionnant la vente est remis au notaire afin qu’il rédige l’acte de vente. Il appartient également au notaire de modifier le règlement de copropriété sur la base des documents remis par le géomètre expert et qui ont été approuvés par les copropriétaires.

• Signature de l’acte notarié
Le syndic va signer l’acte de vente et le modificatif du règlement de copropriété au nom du syndicat des copropriétaires. Ensuite le notaire procède à la publication de la vente du modificatif au service de la publicité foncière afin qu’il soit opposable à tous.

• Répartition du prix de vente
Le syndic perçoit le prix de vente qu’il répartit entre tous les copropriétaires, y compris l’acheteur, des lots dans lesquels figurait une quote-part de la partie vendue, au prorata de leurs tantièmes.

A savoir : l’ensemble des frais liés à l’acquisition de la partie commune sont à la charge de l’acheteur. En plus du prix de vente, il conviendra de régler les honoraires du géomètre expert, des frais du notaires, les honoraires du syndic. Vous devez également prendre en charge tous les frais annexes tel que la publicité foncière.

Lorène Derhy

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