Comment réduire son ISF avec des SCPI fiscales ?

Les SCPI fiscales investissent dans l’immobilier d’habitation et permettent à leurs souscripteurs de bénéficier de la fiscalité du sous-jacent. Si la SCPI achète des biens dans lesquels sont réalisés des travaux, ces derniers constituent une charge déductible des revenus. Si la SCPI acquiert des biens éligibles aux dispositifs Duflot (immobilier neuf) ou Malraux (restauration immobilière), les souscripteurs bénéficient d’une réduction d’impôt de respectivement 18% de l’investissement (Duflot) ou 30% des travaux de restauration (Malraux). Les SCPI fiscales permettent donc d’alléger la facture au titre de l’impôt sur le revenu. Elles permettent aussi de réduire l’ISF en diminuant la valeur de l’investissement de l’ordre de 35%.

Un contribuable imposé à l’ISF, qui placerait 100 K€ de liquidités en SCPI fiscale diminuerait son actif taxable d’environ 35 K€ l’année suivante. Il recevrait en effet un justificatif destiné à l’administration indiquant une valeur de l’ordre de 65 K€ au titre de son investissement. Celui-ci aurait-il perdu 35% de sa valeur en moins d’un an ? Non, bien sûr, l’explication vient des règles d’évaluation des parts de SCPI.

Sur les 100 K€ euros souscrits, s’appliquent tout d’abord des frais de l’ordre de 12 à 13%. Ceux-ci comprennent respectivement les frais commerciaux (de 8 à 9%) ainsi que les droits de mutation acquittés par la SCPI lors de tout achat d’immeuble (de 3 à 4%).

Dans un deuxième temps, les immeubles achetés subiront une décote de 10 à 15% du fait qu’ils sont évalués « en bloc ». L’hypothèse est que si la SCPI voulait se défaire de son patrimoine, elle le ferait « en bloc » en revendant les immeubles entiers, et non pas les appartements qui les composent de manière séparée. Ensuite, les appartements étant occupés par des locataires, ceux-ci subissent une autre décote de l’ordre de 5 à 10%. Enfin, la fiscalité qui s’appliquerait en cas de vente par la SCPI étant moins favorable, une dernière décote de 5% est appliquée.

Si l’on cumule ces différentes décotes, on arrive bien à 35%. Les parts de SCPI fiscales seront donc reportées pour une valeur de 65 K€ à l’actif de l’ISF. Il ne s’agit ni d’une manipulation, ni d’une fraude, mais de la stricte application des règles comptables en matière d’évaluation.

En dernier lieu, lors de la dissolution de la SCPI, les immeubles seront revendus, à leur valeur de marché, « à la découpe » (et non pas « en bloc »), et libre de toute occupation. Il n’y aura donc pas de décote à la revente.