Comment un bailleur peut éviter les impayés de loyer

Bien sélectionner ses locataires

La première chose à faire pour éviter les impayés de loyer est de bien sélectionner ses locataires. En effet, cette première étape est primordiale, il convient de regarder la fiabilité et surtout la solvabilité du futur locataire. Ainsi, le propriétaire est en droit de demander au locataire:

- Les quittances de ses anciens loyers,
- Les 3 derniers bulletins de salaire,
- Les derniers avis d’imposition,
- Les garants,
- Les aides diverses dont le locataire pourrait bénéficier (allocation logement par exemple).

Il convient de noter qu’en général le bailleur exige trois fois le montant du loyer pour écarter tout risque de loyer impayé, mais peut accepter les candidats jusqu’à 2,7 fois le loyer. Il convient aussi de savoir que certains organismes peuvent vérifier la véracité des informations et les documents fournis par le locataire, comme les bulletins de salaire par exemple.

Enfin, c’est aussi la bonne relation et communication qui faciliteront la situation en cas de difficultés: il est important d’entretenir un lien de qualité avec son locataire.

Proposer un bien de qualité

Il convient de proposer un bien qualitatif et au juste prix. En effet, si le bien est rénové et décoré avec goût, il fera partie des biens rares dans lesquels le locataire veut rester. En privilégiant une location de qualité, le propriétaire multiplie les chances de trouver un locataire stable et sérieux qui restera longtemps, et donc divise les risques d’impayés.

Bien rédiger son contrat de location

Il convient de bien se protéger grâce à un bail ou contrat de location bien rédigé. En effet, certaines informations sont obligatoires, comme la date du début du contrat de location, les règles de son renouvellement, les conditions de résiliation, le montant précis du loyer et des charges avec les modalités de paiement, le montant du dépôt de garantie, les conditions de réévaluation du loyer et une clause qui "couvre" le propriétaire en cas d’impayé ou de retard de paiement du loyer. Même si le locataire est fiable, mieux vaut formaliser le contrat et mettre le plus possible d’informations par écrit, afin de se border.

Opter pour les bonnes garanties

Outre le fait de demander des garants, qui est la solution la plus courante et qui permet de cautionner le logement, d’autres garanties (alternatives ou complémentaires) constituent des solutions pour se protéger contre les loyers impayés :

- La garantie Visale : service gratuit de cautionnement mis en place par Action Logement qui permet aux personnes sans garants d’accéder à un logement. Cette garantie vient se substituer à un garant (il n'est donc pas possible de demander à la fois à son locataire un garant et la garantie Visale).

Pour en bénéficier, les jeunes locataires doivent être âgés entre 18 et 30 ans ou avoir un statut particulier au-delà de 30 ans (salarié d’une entreprise du secteur privé ou agricole, s’il a reçu une promesse d’embauche et si sa demande de garantie Visale est réalisée jusqu’à 6 mois après sa prise de fonction (hors CDI confirmé) ou jusqu’à 6 mois après sa mutation).

Pour obtenir la garantie Visale, le logement doit également être éligible : être la résidence principale du locataire, être situé sur le territoire français, être conforme à la loi et faire l’objet d’un bail de location, être issu du parc privé (personne physique ou morale). Enfin, le montant du loyer doit correspondre au plafond imposé par la garantie Visale.

- La Garantie Loyers Impayés (GLI) : assurance facultative qui permet au propriétaire de s’assurer en cas de non-paiement du loyer par son locataire. Sont pris en charge les impayés, les dégradations et éventuellement les actions en justice contre son locataire.

Ainsi, même si le locataire paraît fiable, et le taux de loyers impayés peu fréquent (2 à 3%), les procédures pour ce type de situations peuvent être longues et coûteuses: il convient de s’en protéger.

Bassel Abedi, fondateur de Rendementlocatif.com