Comparaison vente en viager et démembrement de propriété

En règle générale, le crédirentier reçoit lors de la vente un capital initial (appelé » bouquet ») puis une rente à vie, versée par le débirentier.

La vente en viager est un contrat aléatoire, l’aléa étant constitué par le décès du vendeur (bénéficiant de la rente). Le prix de vente global dépend donc de la durée de vie du vendeur.

Intérêt du viager

La vente en viager peut s’avérer opportune pour les personnes âgées souhaitant se constituer un complément de revenus pour la retraite. Elle peut notamment être réalisée tout en permettant au vendeur d’occuper le bien jusqu’au jour de son décès : il perçoit donc un revenu complémentaire tout en occupant le bien vendu (viager occupé). Pour l’acquéreur, le viager constitue la possibilité de réaliser un placement long terme, avec l’espoir d’effectuer une bonne affaire !

Viager libre ou occupé

La vente en viager peut être effectuée de deux manières :

- Vente du bien libre de toute occupation ou et de droit de jouissance. Il s’agit alors du viager libre.

- Vente du bien avec réserve en faveur du vendeur du droit d’habitation ou encore du droit d’usufruit. Il s’agit du viager occupé.

Viager et démembrement de propriété ab initio

A priori, certaines opérations de démembrement de propriété peuvent ressembler à une vente en viager. Par exemple, une acquisition conjointe de l’usufruit et de la nue-propriété par deux personnes différentes peut présenter certaines similitudes avec un viager.

Similitudes

Une personne approchant de la retraite, disposant de moyens assez faibles et n’étant pas propriétaire de sa résidence principale pourra acquérir le seul usufruit d’un bien immobilier : il acquiert un véritable droit d’habiter le bien tout en réduisant le budget nécessaire.

- La rente viagère est alors constituée du loyer que l’usufruitier n’a pas à verser et donc que le nu-propriétaire ne reçoit pas.

- Le bouquet (capital) s’apparente alors à la valeur de l’usufruit. En effet, l’usufruit rejoint la nue-propriété au terme de l’usufruit en franchise d’impôt. Le nu-propriétaire est donc pleinement propriétaire qu’au terme du démembrement, mais n’a payé que sa nue-propriété.

Différences

D’un point de vue juridique et fiscal, démembrement de propriété et rente viagère sont totalement différents. Nous appuyons ici simplement sur l’aspect « pragmatique » de ces deux « techniques » de propriété.

La « rente », équivalent au loyer non payé par l’usufruitier, n’est aucunement identique à une rente viagère. Elle est en effet calculée en fonction d’un loyer, et n’est pas soumis à fiscalité. De plus, le risque pris par le nu-propriétaire est différent de celui pris par le débirentier. Le nu-propriétaire ne sait pas quand il sera pleinement propriétaire et quand il pourra donc retirer des revenus de son capital. En contrepartie, il n’a rien à débourser pour « le service de la rente ».

Viager et vente avec réserve d’usufruit

Il s’agit de la vente par un propriétaire de son bien, mais avec conservation de l’usufruit. La nue-propriété est cédée à un prix inférieur à la valeur de la pleine-propriété, calculé soit selon la méthode fiscale (article 669 du Code Général des Impôt), soit selon la méthode économique. Dans ce cas de figure, l’acquéreur ne perçoit aucun revenu jusqu’au terme de l’usufruit (décès de l’usufruitier en cas d’usufruit viager ou fin de l’usufruit en cas de démembrement temporaire). Cette opération ressemble donc à une vente en viager occupé.

Fiscalité de la rente viagère

La rente viagère dont bénéficie le crédirentier est soumise à l’impôt sur le revenu (catégorie « pensions et rentes »). Concrètement, un abattement est appliqué sur le montant de la rente, qui varie en fonction de l’âge du crédirentier (voir ci-dessous). Le reliquat est intégré aux revenus imposables de ce dernier.

Age du crédirentier Montant de l'abattement Moins de 50 ans30 % Entre 50 et 59 ans50 % Entre 60 et 69 ans60 % Plus de 70 ans70 %

Il s’agit ici d’une différence substantielle avec le démembrement de propriété. En effet :

- En cas de démembrement ab initio, la « rente » perçue par l’usufruitier (« crédirentier ») n’est pas imposée puisque celle-ci est fictive : elle correspond au loyer qu’il n’a pas à payer pendant la période d’usufruit.

- En cas de vente avec réserve d’usufruit, le vendeur « crédirentier » ne payera pas non plus d’impôt sur la rente perçue puisque celle-ci n’existe pas concrètement (il s’agit pour lui de ne pas payer de loyer et de recevoir un capital issu de la vente de la nue-propriété). Il sera cependant soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière pour la valeur de la nue-propriété cédée.