Copropriété : Répartition des frais de chauffage

À la suite du premier choc pétrolier, une loi du 29 octobre 1974, aujourd'hui codifiée dans le code de l'énergie (art. L. 241-9), prévoit que tout immeuble collectif pourvu d'un chauffage commun doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif.

La mise en oeuvre de cette disposition est assurée par les articles R. 131-1 à R. 131-8 du code de la construction et de l'habitation, dispositions constituant une section consacrée à l'équipement et à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs.

Le décret n° 2012-545 du 23 avril 2012 abroge les articles R. 131-2 à R. 131-7, crée deux sous-sections, l'une ayant trait aux immeubles à usage principal d'habitation et l'autre étant relative aux autres immeubles.

Composée de nouveaux articles R. 131-2 à R. 131-7, seule la première sous-section retiendra l'attention, la seconde ne comportant aucune disposition.

Principe de l'individualisation

Aux termes de l'article R. 131-2 nouveau du code de la construction et de l'habitation, tout immeuble collectif à usage principal d'habitation équipé d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant doit être muni d'appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage collectif. Ces appareils doivent permettre de mesurer la quantité de chaleur fournie ou une grandeur représentative de celle-ci.

Exclusions

Dans sa nouvelle rédaction, comme dans l'ancienne, l'article R. 131-3 envisage toutefois un certain nombre d'exclusions. Sont désormais notamment exclus les établissements d'hôtellerie, les logements-foyers, les immeubles ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire déposées après le 1er juin 2001 ou encore les immeubles dans lesquels la modulation significative de la chaleur fournie est techniquement impossible.

Appareils permettant l'individualisation

Les appareils doivent être conformes à la réglementation prise en application du décret n° 2001-387 du 3 mai 2001 relatif au contrôle des instruments de mesure (CCH, art. R. 131-6).

Il est par ailleurs précisé que les relevés de ces appareils, dont la mise en service doit avoir lieu au plus tard le 31 mars 2017, doivent pouvoir être faits sans qu'il soit besoin de pénétrer dans les locaux privatifs (CCH, art. R. 131-5).

Prise en considération des frais (CCH, art. R. 131-7)

Les frais de chauffage afférents à l'installation commune sont divisés, d'une part, en frais de combustible ou d'énergie et, d'autre part, en autres frais de chauffage tels que les frais relatifs à la conduite et à l'entretien des installations de chauffage et les frais relatifs à l'utilisation d'énergie électrique (ou éventuellement d'autres formes d'énergie) pour le fonctionnement des appareillages, notamment les instruments de régulation, les pompes, les brûleurs et les ventilateurs.

Les frais de combustible ou d'énergie sont répartis entre les locaux desservis en distinguant des frais communs et des frais individuels. Une formule permettant de calculer ces frais envisage successivement les installations neuves et celles qui sont déjà existantes. Le texte précise par ailleurs que les frais communs sont répartis dans les conditions fixées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu. Le total des frais individuels s'obtient par différence entre le total des frais de combustible ou d'énergie et les frais communs. Ce total est réparti en fonction des indications fournies par les appareils, les situations ou configurations thermiquement défavorables des locaux pouvant être prises en compte.

Quant aux autres frais de chauffage, ils sont répartis dans les conditions fixées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu.

Précisons que ces frais ne sont pas expressément visés par les décrets n° 82-955 du 9 novembre 1982 et n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste - exhaustive - des charges récupérables par le bailleur auprès du locataire, respectivement dans le secteur social et dans le secteur privé.

Décret n° 2012-545 du 23 avril 2012