Détenir ses biens directement ou opter pour une société soumise à l'IS ?

La nouvelle réforme des plus-values immobilières a accentué la pression fiscale issue de la vente de vos biens immobiliers. Autrefois exonérée totalement au bout de 15 ans, la plus-value l’est désormais au bout de 30 ans. Cet allongement de la durée de détention requise afin de s’exonérer totalement de l’impôt sur la plus-value nécessite donc pour nous, conseillers, de retravailler nos stratégies d’acquisitions immobilières. Les prélèvements sociaux dus sur la plus-value immobilière ont également augmenté, passant de 12,1% à 13,5%. L’imposition totale est donc à présent de 32,5% du montant de la plus-value.

Certains contribuables souhaitent contourner cet impôt en logeant leurs biens immobiliers dans une société soumise à l’impôt sur les sociétés. Mais est-ce vraiment pertinent ?

Les avantages de l’utilisation d’une société IS :

Amortir une fraction du prix d’acquisition… L’utilisation d’une société IS pour détenir vos biens immobiliers locatifs permet d’amortir chaque année la valeur de ces biens (on considère que l’amortissement se situe entre 2 et 4% par an). Cet amortissement va donc permettre de diminuer fortement le bénéfice imposable de la société (les loyers reçus sont diminués des fractions d’amortissement).

…permet de diminuer le bénéfice imposable La diminution du bénéfice imposable implique une double diminution de la taxation, car la loi prévoit un taux d’imposition réduit à 15% dès lors que le bénéfice imposable de la société n’excède pas 38 120€. Ce taux s’applique à la quasi-totalité des sociétés créées par des particuliers pour y loger leurs immeubles de rapport.

Une taxation légèrement inférieure au régime de l’impôt sur les plus-values immobilières des particuliers

Simple comparaison des taux :

Les plus-values professionnelles sont taxées au taux de 29,5% (PFL de 16% et prélèvements sociaux de 13,5%), quand les plus-values immobilières sont taxées à 32,5% (impôt de 19% et prélèvements sociaux de 13,5%).

Le bénéfice imposable une fois distribué est taxé à l’impôt sur le revenu du contribuable (hormis pour les contribuables à 40% de TMI qui auront intérêt à opter pour le PFL). Cette distribution de dividendes est donc taxée à l’impôt sur le revenu après un abattement de 40%, avec un abattement additionnel de 1 525€ pour un célibataire ou 3 050€ pour un couple.

Les inconvénients de l’utilisation d’une société IS :

Une base taxable nettement plus importante Les plus-values professionnelles sont déterminées ainsi : prix de vente – valeur comptable du bien. Cependant, vous avez réalisé des amortissements sur ce bien. La valeur comptable du bien diminue donc au fil des ans, augmentant réciproquement la plus-value potentiellement taxable, et donc l’impôt final…

Une plus-value taxée sans abattement Contrairement aux plus-values immobilières des particuliers, les plus-values professionnelles ne bénéficient pas d’abattement pour durée de détention. Donc, plus la période de conservation du bien sera importante, il sera avantageux d’opter pour le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers. Cas particulier : vous souhaitez céder ou vous séparer de la totalité de votre société. Vous bénéficierez dans ce cas de certaines exonérations, sujet qui a déjà été grandement évoqué.

En conclusion, la réforme de la taxation des plus-values immobilières, même plus stricte, n’a pas fait perdre tout intérêt patrimonial à la détention en direct de ses biens immobiliers. Néanmoins, dans quelques cas particuliers l’utilisation d’une société soumise à l’IS peut se révéler patrimonialement efficient.