Entretien d'un immeuble: ce dont est responsable le syndicat des copropriétaires

Les copropriétés sont constituées en un syndicat des copropriétaires, lequel a la personnalité morale et constitue une entité juridique représentée par un syndic de copropriété. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.

Ainsi le syndicat est-il responsable sauf pour lui à se retourner vers d’autres personnes, physiques ou morales, qu’il estimerait responsable. Le syndicat a l’obligation d’entretenir et de réparer les parties communes et les éléments d’équipement commun.

La jurisprudence estime ainsi qu’un syndicat qui refuserait, lors d’une assemblée générale, d’effectuer les réparations indispensables aux parties communes commettrait un abus de majorité, la décision pouvant alors être annulé.

Responsable de ce que font le gardien et le syndic

Un copropriétaire ne peut se substituer au syndicat pour effectuer des travaux mais le juge a un pouvoir d’injonction et peut être saisi par un copropriétaire.

Ainsi le syndicat est-il responsable en cas de dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par une partie commune ou un élément d’équipement, comme il est responsable également dans le cas de dommages causés par la ruine du bâtiment. Il faut rappeler que le syndicat est responsable du fait de ses préposés (gardiens ou concierges), mais également du fait du syndic de copropriété puisque celui-ci est son mandataire.

Il répond donc envers les tiers des fautes commises par le syndic dans le cadre de son mandat. Ainsi la faute du syndic, par exemple une inertie dans l’exécution d’une décision d’assemblée générale décidant de travaux, engagera-t-elle le syndicat des copropriétaires, sauf pour lui à se retourner en justice contre le syndic responsable.

Cette responsabilité vise bien sûr l’entretien des parties communes ou vice de la construction de l’immeuble lui-même. Mais elle existe et est exigeante car le syndicat peut voir même sa responsabilité pénale engagée dès lors qu’une infraction a été commise pour son compte par ses organes ou représentants !