Erreur sur la superficie, diminution de prix et charge de la preuve

C’est précisément en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 4 mars 2021 (Civ. 3, 4 mars 2021, n°20-12.723).

En l’espèce, en 2007, une société donne à bail commercial à une autre des locaux afin qu’elle y exploite une activité de location de cassettes-vidéos. En 2009, une autre société prend les locaux à bail et procède à d’importants travaux afin d’exploiter dans les locaux une activité de restaurant. En 2016, la société locataire acquiert les locaux pris à bail, étant précisé que l’acte de vente immobilière précise que la superficie privative des lots de copropriété vendus est de 84,51 m2.

Quelques mois après la signature de l’acte de vente immobilière, la société acquéreuse fait effectuer un nouveau certificat de mesurage qui indique que la surface privative des lots vendus est de 75,33 m2 et non 84,51 m2 comme mentionné dans l’acte de vente.

Ainsi, la société acquéreuse assigne la venderesse sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 tel qu’institué par la loi "Carrez", en réduction du prix et en paiement de dommages et intérêts.

Pour débouter la société acquéreuse de sa demande, la cour d’appel retient qu’il n’y avait pas de concordance dans la description des lieux entre les deux certificats de mesurage produits aux débats et que la société acquéreuse n’avait communiqué aucune pièce permettant d’établir avec précision la nature et la consistance des travaux réalisés dans les locaux lors de la prise à bail et notamment l’édification éventuelle de murs ou de cloisons, par nature exclus du calcul de la superficie de la partie privative.

La Cour de cassation considère ainsi que la cour d’appel en a souverainement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui avait pas été demandée, que la société acquéreuse ne rapportait pas la preuve que la superficie réelle des lieux était inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente immobilière.

En d’autres termes, l’acquéreur qui demande une diminution de prix en invoquant la loi « Carrez » doit prouver que la superficie réelle des lieux est inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée dans l’acte de vente et justifier des surfaces déduites dans le calcul.

Ainsi, le justificatif ne peut consister en un certificat de mesurage faisant ressortir la superficie du lot, sans caractériser les surfaces déduites conformément à l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 (Civ. 3, 7 novembre 2001, n°99-20.199).