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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 16 novembre 2017 à 15h30

Exit la renégociation des crédits, bonjour la renégociation des contrats d'assurance de prêt !


Pascal Beuvelet

Biographie Président Fondateur d’In&Fi Crédits http://www.inandfi-credits.fr/ Promoteur depuis 1975, membre fondateur du réseau Century 21 en France, Pascal Beuvelet maîtrise l’immobilier et la franchise. Au fait des problématiques des particuliers dans le financement de leurs acquisitions immobilières, il s’ ...Lire la suite

Les taux d'intérêt ne font pas tout dans un crédit immobilier. Il faut aussi être vigilant sur l'assurance emprunteur "maison" que propose d'office la banque prêteuse. Explications.

Aujourd’hui quelle que soit la durée, il n’y a pas de crédit au-dessus de 2% et, toutes durées confondues, la moyenne des taux ressort à 1,31%. Cependant et par expérience, le meilleur financement possible ce n’est pas seulement d’obtenir le taux le plus bas mais c’est fondamentalement d’obtenir le meilleur package « Crédit + Assurance ».

Pas si simple

Pour garantir le remboursement d’un crédit en cas de décès ou invalidité permanente, les banques exigent la fourniture d’une assurance de prêt.

Afin d’être bien certaines que les emprunteurs répondent à leurs exigences sécuritaires, les banques se sont organisées pour contrôler et distribuer systématiquement elles-mêmes ces contrats d’assurance. Cette fourniture du contrat a conduit à la création d’un quasi-monopole puisque aujourd’hui elles ont préempté 88% du marché global via leurs Contrats Groupe (8,8 milliards de primes annuelles).

Pour la seule branche des assurances de prêts immobiliers, il s’agit d’un marché financier de 6,5 milliards d’euros de primes annuelles. Une extraordinaire machine à cash qui dégage 50% de marge !

Sur le terrain, l’accord objectif entre les principales banques pour contrôler le marché fait qu’il n’y a aucune concurrence tarifaire et donc l’emprunteur paie le prix fort.

Désormais, la banque qui rogne sur ses marges avec des rémunérations planchers en concurrence affiche son taux comme produit d’appel « tête de gondole » et fait ses profits sur le contrat d’assurance groupe qu’elle impose.

Les règles changent

Depuis 2010, la guerre commerciale entre compagnies d’assurances, banquiers et courtiers crédits fait rage pour conquérir des parts de ce marché.

Estimez votre bien
Estimez votre bien

Type de bien :

Le véritable arbitre devrait être le consommateur mais hélas il ignore ses droits ! Ainsi, aujourd’hui, en moyenne, seuls 15% des dossiers échappent à la mainmise des banques. La nécessité de la pédagogie et de la démonstration par la preuve est déterminante.

A ce propos je suis fier d’annoncer que cette année les courtiers In&Fi Crédits qui sont également mandataires d’intermédiaires d’assurance réaliseront plus de 35% de leurs dossiers de crédits packagés avec une assurance individuelle et pas forcément l’assurance groupe de la banque qui fournit le crédit.

Il faut savoir que si vous empruntez au taux de 1,20% et que votre assurance de prêt est à 0,40% cette part représente 25% du coût global de l’opération de crédit.

Dans ces conditions, il est bien certain que l’économie faite sur les cotisations d’assurance peut être considérable. Ainsi, pour un couple âgé de 35 ans qui emprunte un montant de 150.000 euros, sur une durée de 20 ans, la souscription d’un contrat individuel peut représenter une économie de 15.000 à 18.000 euros, pour des garanties identiques, voire supérieures à un contrat groupe de banque.

La position dominante des banques est régulièrement dénoncée par les associations de consommateurs avec en tête UFC- Que Choisir et par les compagnies d’assurance n’ayant pas d’accord de distribution avec les banques.

Sous la pression européenne d’ouverture du secteur à la concurrence le législateur français a produit des textes successifs 2010, 2014, 2015 et 2017.

- 2010 : La possibilité de délégation de l’assurance emprunteur. C’est-à-dire la faculté pour un emprunteur d’assurer son crédit chez un autre assureur que celui proposé par la banque prêteuse. - 2014 : La faculté pour l’emprunteur de résilier le Contrat Groupe dans le délai de 12 mois après la signature pour chercher une meilleure assurance ailleurs. Les banques ont con Test é l’équivalence des garanties fournies par le nouveau contrat. - 2015 : Obligation pour les banques de fournir une Fiche Standardisée d’Information (FSI), qui précise l’équivalence des garanties. - 2017 : La loi Sapin 2 ou amendement « Bourquin » qui autorise la résiliation annuelle de l’assurance emprunteur.

Résiliation annuelle dès le 1er janvier 2018

Il s’agit d’une véritable révolution puisque dès le 1er janvier 2018 tous les emprunteurs pourront librement résilier leur contrat et faire jouer la concurrence pour faire baisser le coût de revient de leur prêt immobilier.

Pour la Fédération Bancaire Française (FBF) 8 millions de contrats signés antérieurement au 1er janvier 2018 seraient concernés. Les établissements de crédits craignent principalement les résiliations des jeunes emprunteurs qui ont sans doute payé leur contrat au prix fort. La FBF a porté l’affaire devant le Conseil d’Etat. Résultat attendu avant la fin de l’année.

Quelle que soit l’issue, les courtiers en crédits qui ont également la capacité légale de proposer des contrats d’assurance disposent de l’avantage déterminant de pouvoir comparer les offres des différentes compagnies d’assurances, elles-mêmes en concurrence pour gagner des parts de marché.

La procédure est rapide, efficace éprouvée et les souscriptions se font en ligne ! Dans cette configuration le spectre des garanties proposées est de plus en plus large, de mieux en mieux adapté au profil médical individuel et le tout pour des primes significativement plus basses !

Pour ma part, je suis convaincu que cette liberté du marché voulue par le législateur continuera à prospérer et qu’elle profitera prioritairement aux consommateurs.

Pascal Beuvelet - ©2017 LaVieImmo
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