Faut-il investir en Denormandie ?

La loi Denormandie encadre l’achat de biens destinés à la location qui se situent dans des quartiers anciens dégradés et notamment dans le centre de certaines communes. Ainsi, la loi Denormandie vise à améliorer la qualité du parc immobilier français et à répondre au besoin de logement des populations, ce qui est extrêmement positif de manière générale. Par ailleurs, la loi comporte aussi des avantages pour les propriétaires, comme le fait de bénéficier d’une réduction d’impôts. Mais, le dispositif Denormandie contient aussi ses limites. Alors, faut-il investir en Denormandie ?

Les avantages de la loi Denormandie

Si la loi Denormandie permet de revitaliser et redynamiser les villes et les centres-villes, elle a aussi le grand avantage de faire bénéficier d’une réduction d’impôt pour les propriétaires. En effet, la réduction d’impôts concerne :
- un logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation,
- un local transformé à usage d’habitation.

Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération, soit du coût du bien et des travaux compris.Vous devez aussi remplir certaines conditions pour y être éligible (respecter les plafonds de loyers et de ressources par exemple, ou encore acquérir un bien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021) et bénéficier d’avantages fiscaux s’apparentant à ceux de la loi Pinel.

Ce dispositif permet donc de bénéficier d'une réduction d'impôt maximum allant jusqu'à 21% dans la limite de 300.000 euros. Si le coût total de votre bien est supérieur à cette limite, la réduction sera applicable uniquement sur les 300.000 euros, ce qui est déjà plutôt intéressant.

Pour les locataires, la loi Denormandie permet un meilleur accès au logement : des plafonds de ressources ont été mis en place pour que ces logements soient accessibles à une certaine partie de la population aux revenus trop élevés pour pouvoir bénéficier d’un logement social, mais trop bas pour accéder à un logement dans le parc locatif privé (ce qui est plutôt positif).

Quelles sont les limites de la loi Denormandie?

Cependant, ce dispositif fiscal a aussi ses limites, comme le plafond du coût de l’opération dont nous venons de parler, travaux compris, pour la prise en compte de la réduction à 300.000 euros. Par ailleurs, si vous choisissez d'investir dans ce dispositif, le montant des travaux ne pourra être déductible des revenus fonciers.

Ensuite, notons les contraintes géographiques. En effet, le logement (investissement locatif) doit se situer dans le centre de certaines communes dont le besoin de réhabilitation est important ou en zone labellisée Cœur de ville. Une liste de communes bien définie relève de ce dispositif. En effet, l’investissement locatif doit se situer dans une ville éligible, à savoir une commune dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué. Si l’intérêt général de redynamiser une ville est grand, un propriétaire ne peut pas investir où il le souhaite et doit se restreindre à la liste définie de communes concernées.

En autres limites "locatives", on notera aussi le fait de louer votre bien de sorte que le logement soit la résidence principale de votre locataire, exit donc les locations saisonnières ou Airbnb. Par ailleurs, vous devrez louer ce bien au plus tard un an après l’achèvement des travaux de l’immeuble ou de son acquisition, ce qui empêche une certaine "flexibilité" de location. Concernant la durée de location, elle devra être de 6, 9 ou 12 ans, et le montant de la réduction fiscale dépend de la durée de location. Enfin, le loyer sera plafonné selon la localisation du logement (17,17 euros au m2 en zone A bis par exemple). Les plafonds des loyers varient en fonction de la surface et d’un coefficient multiplicateur.

Ainsi, si ces plafonds de ressources sont intéressants pour les locataires, ils sont tout de même une limite pour les propriétaires, dans laquelle ils "s’engagent" sur plusieurs années.

Faut-il investir en Denormandie ?

Ainsi, pour assurer la bonne rentabilité d’un investissement Denormandie, il faudra que le logement corresponde à vos besoins en matière d’objectifs de patrimoine, mais aussi de capacité d’épargne. Par ailleurs, l’emplacement du bien est essentielle et primordiale pour garantir la location de votre bien durant la durée de l’investissement. Selon l’importance des travaux envisagés et la tranche marginale d’imposition du contribuable, ce nouveau dispositif Denormandie pourrait être plus rentable que le mécanisme du déficit foncier. De plus, il permet, à échelle plus globale, de dynamiser les villes et les rendre plus attractives, ce qui constitue un véritable cercle vertueux.