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LaVieImmo.com
Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 16 octobre 2020 à 14h09

Faut-il miser sur l'immobilier neuf pour un investissement locatif?


Bassel Abedi

Biographie Fondateur de Rendementlocatif.com, Bassel est un ancien chef de projet chez Microsoft. Passionné de code, il a créé sa start-up en 2016 à la suite d'un constat : aucun outil numérique n’était mis en place pour permettre au grand public de calculer la rentabilité réelle d’un investissement immobilier ...Lire la suite

L'immobilier neuf offre de nombreux avantages aux investisseurs: des charges réduites sur le long terme, de meilleures performances énergétiques et une fiscalité avantageuse. Mais il existe aussi des inconvénients. Décryptage de notre expert Bassel Abedi, fondateur de Rendementlocatif.com.

À première vue, investir dans l’immobilier neuf comporte de nombreux avantages plutôt connus, comme des frais de notaire réduits à l’achat, des garanties constructeurs, l’absence de travaux à prévoir, la défiscalisation, etc. En effet, ces avantages sont réels, à condition de bien investir malgré tout, pour s’assurer un patrimoine dont la valeur peut se maintenir voire s’apprécier.

Investir dans le neuf : quels avantages?

Investir dans le neuf comporte effectivement des avantages appréciés des investisseurs :

- Des frais de notaire réduits :

À l’achat, la vente en l’état futur d'achèvement (VEFA) est un achat immobilier sur plan, qui offre des avantages financiers comme des frais de notaire réduits, c’est-à-dire 2 à 3% du prix d’achat contre 8 à 9% dans l’ancien. Cet avantage n’est évidemment pas négligeable lorsque l’on considère le "ticket d’entrée" de départ.

- Des charges allégées :

En effet, on peut souvent considérer que cet investissement est plus sécurisé, dans le sens où l'immobilier neuf offre tout d'abord une haute performance énergétique, contrairement à l’ancien. De plus, de nombreuses garanties (décennales, garanties de constructeurs, matériaux neufs, etc.) sont de véritables gages de tranquillité d'esprit, et ce plusieurs années après l’investissement. À l’inverse de l’ancien, il y a souvent peu de travaux de rénovation à prévoir pour la copropriété (l’enveloppe "travaux" n’est pas à calculer à l’achat). Les charges sont donc souvent allégées grâce aux normes de construction. Parfois, le produit est même "tout en main" (y compris avec la cuisine) et il n’y a alors rien à faire.

- La possibilité de défiscaliser :

La raison principale d’un investissement dans le neuf réside souvent dans la possibilité de réduire ses impôts grâce à la défiscalisation, à condition de bien choisir son programme. On pense au dispositif Pinel qui permet de bénéficier d’une réduction fiscale de 12, 18 ou 21% du prix du logement (en métropole, l'avantage étant majoré en Outre-mer), pour une durée de mise en location de minimum 6, 9 ou 12 ans. Pour bénéficier de la loi Pinel, il faudra cependant respecter certains critères, comme la zone géographique du bien, les ressources du locataire ou encore un loyer plafonné.

>> Téléchargez le guide Loi Pinel de la rédaction de BFM Immo

Par ailleurs, il convient également d’évoquer la loi Censi-Bouvard qui permet une réduction d’impôt équivalant à 11% du prix de l’acquisition hors taxe (jusqu’à 300.000 euros) et de récupérer la TVA immobilière (20%). En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer son bien pendant une durée de 9 ans. Le Censi-Bouvard est réservé aux logements loués meublés en résidence de services (pour les étudiants, les seniors, ...), pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

Les limites de l’investissement dans le neuf

Investir dans le neuf est une option intéressante à condition de bien investir, car celle-ci comporte des limites.

Tout d’abord, les programmes de défiscalisation peuvent en effet être pertinents selon la situation de l’investisseur, mais sont souvent soumis à des contraintes (zones géographiques, impossibilité de choisir l’emplacement avec des biens souvent en dehors des villes, durée de mise en location, loyers plafonnés, engagement temporel, etc.) qui n’existent pas dans l’ancien, un peu plus "flexible" en matière d’achat.

Ensuite, il ne sera pas possible non plus de créer du déficit foncier, contrairement à l’ancien, ce qui est la limite de la fiscalité. Par ailleurs, l’investissement dans le neuf nécessitera des garanties solides afin d’obtenir un crédit immobilier: pour l’achat d’un logement en VEFA, il est impératif de démontrer à la banque que le promoteur est fiable et que le projet est mené avec soin et rigueur. Cela amène à l’autre limite du choix et de la fiabilité du promoteur immobilier, car un projet neuf qui se déroule mal peut aussi devenir un cauchemar pour les investisseurs. En effet, l’investisseur n’a pas de vision sur la qualité de la construction et ne peut pas savoir comment le bâtiment va vieillir.

Enfin, les prix dans le neuf sont souvent plus chers que dans l’ancien, il faudra donc bien calculer la rentabilité avant d’investir.

Ainsi, si l’investissement dans le neuf comporte des avantages, il doit être bien choisi et réfléchi en considérant ses limites d’une part, mais aussi les objectifs de l’investisseur. En effet, avant de se lancer, il faut être sûr de son projet à court, moyen et long terme afin de réaliser un bon investissement locatif.

Bassel Abedi, fondateur de Rendementlocatif.com.

Bassel Abedi - ©2020 BFM Immo

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  • 0 Reco 20/10/2020 à 10:39 par PGimmoneuf

    Bonjour BFM Lavieimmo, votre crédibilité risque de s'entâcher en donnant la parole à des pseudos scientifiques qui s'aventurent sur des sujets qu'ils ne connaissent pas du tout. D'autant plus qu'il s'agit souvent de mettre en avant sa propre société en diffusant des théories fumeuses. Concernant ce M. Bassel Abedi à qui je ne donnerai pas de leçon de code mais je lui conseillerai de rester dans son propre domaine de compétence :
    1/ il n'existe pas de programmes de défiscalisation, il existe des programmes neufs accessibles aussi bien à la résidence principale qu'à la résidence locative,
    2/ Les programmes neufs sont rarement en dehors des villes, la logique veut que pour se vendre il faut être intra-muros ou dans un nouveau quartier en développement
    3/ Créer du déficit foncier est effectivement un atout fiscal mais n'oublions pas que pour cela, il faut réaliser des travaux, souvent coûteux, qui obère la rentabilité de l'investissement
    4/ depuis quand faudrait-il avoir des garanties plus solides en achetant du neuf plutôt que de l'ancien ??? Au contraire, le neuf permet l'accès au prêt à taux 0%, aux prêts réglementés ...
    5/ depuis quand faut-il démontrer que le promoteur est fiable ??? On parle de Nexity, Bouygues, Icade, Vinci, Promogim ... même si les retards et réserves de livraison peuvent exister
    6/ Se demander comment un bâtiment neuf va vieillir ??? MIEUX QUE L'ANCIEN !!! compte tenu des matériaux, des techniques de construction ...
    Bref, M.Bassel Abedi, retournez coder et laisser les experts pratiquer leur métier sans souffrir de vos fakes news ... Cordialement.