Immobilier commercial : peut-on interdire au bailleur de louer à un concurrent ?

La Cour de justice de l'Union Européenne vient de se prononcer sur cette question intéressante pour les professionnels qui signent des baux relatifs à l'occupation d’espaces dans les centres commerciaux (Cour de Justice de l'Union Européenne, 26 novembre 2015- n° C. 345/14- SIA MAXIMA LATVIJA c/ (KONKURENCES PADOME).

Le cas d'espèce concernait une société de distribution alimentaire, qui avait pris l'habitude d'imposer à ses partenaires une clause limitant le droit du bailleur de louer des locaux commerciaux à des concurrents - à savoir d'autres distributeurs de produits alimentaires - dans le même centre commercial, sans son accord.

Notons tout d'abord que le rapport de force était cette fois en faveur du locataire, alors qu'il est souvent bien difficile pour un entrepreneur d'imposer à un centre commercial, de ne pas louer des surfaces à ses concurrents directs, à proximité de son propre fonds de commerce.

En l'espèce, à la suite d'une plainte des centres commerciaux, le distributeur de produits alimentaires avait été condamné à une amende de 35 770 € par l'autorité nationale de la concurrence.

Les juridictions de première instance et d'appel avaient considéré que les baux commerciaux contenant une telle clause constituaient des accords (verticaux) ayant pour objet d'entraver, de limiter ou de fausser la concurrence.

La Cour Suprême décida de saisir la Cour de Justice de l'Union Européenne d'une question préjudicielle afin d'apprécier la conformité de la clause avec le principe d'interdiction des ententes, prévue par l'article 101 du traité sur le fonctionnement de l'Union Européenne.

La Cour de Justice de l'Union Européenne s'est estimée compétente pour interpréter ladite clause, même en l'absence d'affectation du commerce intracommunautaire.

La Cour de Justice a considéré que le distributeur n'était pas en situation de concurrence avec les autres centres commerciaux, mais également que les accords en cause ne pouvaient être considérés, par leur nature même, comme étant nuisibles au bon fonctionnement de la concurrence.

Heureusement, la Cour de justice a assorti sa réponse, (qui pouvait être a priori assez étonnante) de certaines réserves.

Elle a en effet indiqué que devait être pris en compte le contexte économique juridique au sein duquel s'inscrivait l'accord, qui pouvait concourir lorsque d'autres facteurs intervenaient, à avoir un impact sur le jeu de la concurrence.

Il y a donc lieu notamment de prendre en compte :

- la disponibilité et l'accessibilité du foncier commercial dans les zones de chalandises concernées.

- l'existence éventuelle de barrières économiques, administratives ou réglementaires s'opposant à l'entrée de nouveaux concurrents sur ces zones.

- le nombre et la taille des opérateurs présents sur ce marché, ainsi que le degré de concentration dudit marché.

La fidélité des consommateurs aux enseignes existantes et les habitudes de consommation peuvent aussi avoir un effet.

La Cour de Justice se réserve donc de considérer comme ayant un effet un objet anti concurrentiel ce type d'interdiction d'installations des concurrents si, après une analyse approfondie du contexte économique et juridique du marché, il était relevé que l'accès à ce marché était rendu difficile et contribuait à cloisonner le marché de référence.

Cette jurisprudence est donc utile pour les preneurs qui pourront utiliser cet argument afin de négocier les conditions de leur contrat de bail commercial en droit français. La Cour d'appel de Paris avait précédemment déclaré compatible avec l'article L 420-1 du Code de commerce la clause dite de non-essaimage (Paris, CA Paris, 3 juillet 2013 - JCP Entreprise 2013 n° 1656).

Le principe à retenir est qu’une clause interdisant au bailleur dans un centre commercial, de louer des surfaces à un concurrent, n'est à priori pas considérée comme ayant pour objet de restreindre la concurrence.