Immobilier et cash-flow positif, le vrai calcul miracle?

Il vous est certainement arrivé de parcourir des forums ou de regarder une vidéo vous expliquant de manière succincte comment générer une trésorerie positive via une opération immobilière. Cette stratégie qui, de prime abord, peut paraître attrayante, regorge en fait de subtilités. Voici ce qu'il faut savoir pour calculer un cash-flow dans le cadre d'un investissement immobilier.

Cash-flow brut ou net?

Les investisseurs estiment le plus souvent que le cash-flow équivaut au total du crédit minoré des loyers. Pourtant, ce calcul est un indicateur de base mais qui reste très incomplet. Pour calculer un cash-flow immobilier cohérent, il convient d’englober toutes les entrées et sorties mais surtout les charges annexes.

Prenons un exemple: un investissement avec un loyer de 1000 euros et un crédit de 900 euros par mois permet-il de dégager un cash-flow positif?

Si l’on prend en compte 90€ pour les charges de copropriété, 10€ d’assurance, 70€ de taxe foncière et enfin 80€ pour le gestionnaire et l’impact de la fiscalité sur les loyers perçus, on peut estimer que l’investisseur devra finalement injecter autour de 150€ par mois pour équilibrer le montage.

Les risques à prendre en compte

Le facteur risque est un critère fondamental à maîtriser, en immobilier, une rentabilité élevée est généralement liée à un niveau de risque important.

La vacance locative:

La difficulté de trouver un locataire est un facteur à prendre en considération. C’est d’ailleurs l’une des craintes majeures des investisseurs. Il est préférable d’investir dans une ville où le marché immobilier est tendu, autrement dit où la demande est supérieure à l’offre, même si le coût d’acquisition est plus élevé. Il faut donc cibler une opération au prix d’acquisition raisonnable et à un niveau de loyer soutenu. C’est par exemple le cas de la 1ère couronne parisienne qui bénéficie d’une forte demande et d’un prix au m² nettement plus compétitif que Paris.

Qualité de l’immobilier et travaux:

Attention à un prix d’achat hyper attractif, il vous faudra toujours prendre en compte les travaux parfois importants (toiture, ravalement de façade, cage d’escalier, fondations), mais aussi l’entretien courant des parties privatives (chaudières, isolation, usures).

Ainsi le cash-flow positif annoncé initialement s’en trouvera forcément rogné.

Revente du bien:

L’immobilier est une opération globale, si votre rentabilité est importante durant la durée du projet, le facteur revente est également déterminant.

Prenons l'exemple de la mise en location d’une maison en colocation dans une ville de taille moyenne. Le prix de l’immobilier est faible. Du fait de la colocation, le loyer global encaissé est élevé : le cash-flow brut est positif.

Cependant, la réussite de l’investissement sur le fait qu’un tissu économique proche de la zone permet une location rapide (zone semi-tendue). Quid du départ de la plus grosse société de la ville? La zone devient moins attractive et peut engendrer un risque de vacance locative et de difficultés à la revente.

Pour conclure, si l’on souhaite développer et diversifier son patrimoine immobilier, le cash-flow ne doit pas occulter la qualité de l’emplacement, l’environnement immédiat, le potentiel de revente ainsi que le montage financier de l’opération.

Cédric Brachet, fondateur de MonLocatif.com