Immobilier : la grosse vache à lait de l'Etat

Tous les pouvoirs, quelle que soit leur couleur politique, ont utilisé et utilisent l’assiette de la propriété immobilière pour s’assurer des recettes nationales, régionales et communales. Ce qui est également formidable c’est que votre propriété constitue, pour l’État, le meilleur garant du règlement de vos dettes fiscales.

Forts de cette situation, nos législateurs sont devenus des taxateurs obsessionnels et ils ont mis au point une panoplie, inégalée en Europe, de contributions, impôts et taxe., frais de notaire, TVA, taxes d’aménagement. la liste est longue.

Ainsi un logement vendu neuf supporte une fiscalité de 27% du prix.

Déjà et surtout la TVA 20% en France. Elle est nettement plus punitive que celle de l’Allemagne et du Royaume-Uni (9%) ou que l’Italie et de l’Espagne (8%).

Sans souvent le savoir, vous supportez également les taxes d’aménagement régionale, départementale, communale, taxe sur les parkings et pour compléter le tout une taxe archéologique ! Ces taxes sont payées en amont par le promoteur et répercutées dans le prix de vente.

27% ! C’est un chiffre record là où la moyenne européenne est à 14.5% %. Sans oublier que cette taxation à l’entrée se répercute forcément sur le montant des ventes ultérieures. Dans ces conditions je comprends mal ceux qui s’étonnent du prix de notre immobilier. Et je ne parle pas du coût aggravant des contraintes techniques pas toujours indispensables.

L’achat d’un bien dit ancien est lui aussi très pénalisé. Il induit le paiement de plusieurs taxes de mutation au profit des collectivités territoriales.

Une taxe communale égale à 1.20% du prix de vente

Une taxe départementale variable d'un département à l'autre (environ 3.6%).

Ces deux taxes représentent une imposition d'environ 4.8% à laquelle s'ajoute le prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement de 2.50%, calculés sur le montant de la taxe départementale.

Malheureusement la fiscalité imposée à l’acquisition que ce soit pour un logement neuf ou ancien n’est qu’un début. Cette imposition « one shot » n’est rien en comparaison de l’écrasant cumul des taxes qui accompagnent le bien tout le temps de sa détention et jusqu’à sa revente. Taxe d’habitation, taxe foncière, revenus locatifs, plus-value immobilière, rien ne vous sera épargné.

Ainsi l’envolée des taxes locales (foncières et d’habitation) en raison de la baisse des dotations aux collectivités locales n’y est pas étrangère. Concernant la seule taxe foncière l’UNPI a montré qu’entre 2008 et 2013, elle a augmenté de 21,26 % en moyenne. En comparaison, sur cette même période de 5 ans, l’inflation n’a progressé, elle, que de 5.87 % (INSEE), les loyers de 7.05% (CLAMEUR) et le SMIC horaire de 11.73% !

L’étude du cabinet d’avocats Fidal commandée par la Fédération des promoteurs immobiliers de France explique qu’un couple de classe moyenne avec deux enfants paie une taxe foncière 2,5 fois supérieure que celle d’un anglais, 3 fois plus qu’un allemand et 10 fois plus qu’un hollandais !

Mais ce n’est pas assez. Souvenez-vous de la Loi de Finance 2014 qui a organisée l’augmentation des droits de mutation votée par les départements. Ceux-ci peuvent relever le taux des droits dus par l’acquéreur de 3.8% à 4,5%, soit une hausse maximale de +0,7% ! Et bien la grande majorité des départements sont maintenant au maximum autorisé.

Mais ce n’est pas encore assez. En 2014 il a été décidé une hausse de 20% de la taxe d’habitation des propriétaires de résidences secondaires situées dans les zones dites tendues. Une véritable injustice car les propriétaires de résidences secondaires n’utilisent pas la totalité des services pour lesquels ils seront surtaxés !

Mais ce n’est toujours pas assez. Il y a le très fameux Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Une véritable « exception française »3, vu son absence dans la plupart des autres pays du monde. Il varie de 05% à 1% sur la valeur du patrimoine des 330 000 assujettis. Selon les engagements de campagne d’Emmanuel Macron l’assiette serait revue pour ne plus concerner que l’immobilier seul ! Si vous aviez des doutes, cette décision vous les enlèvera définitivement : c’est bien l’immobilier la grosse vache à lait de l’État.

En dépit de cette situation, je sais que l’immobilier reste plus que jamais une valeur refuge. Les placements financiers n’ont quasiment plus de rendement et leur détention reste risquée. Quant aux revenus des retraites nous savons que la garantie de leur niveau dans le temps n’est pas acquise, bien au contraire.

Avec une offre de logements désormais en hausse et des taux immobiliers qui se maintiennent plus bas jusqu’à la fin de l’année, les conditions de marché restent optimales pour les acquéreurs et principalement les primo-accédants.