Indemnisation de la perte de l'immeuble: attention à l'impossibilité de reconstruire !

Il ne s’agit pas d’une hypothèse d’école avec la multiplication de phénomènes climatiques dévastateurs, entrainant parfois la disparition de biens immobiliers – sous les yeux des victimes - phénomènes qui inquiètent beaucoup les assureurs.

Très classiquement la jurisprudence retenait que l’indemnité à laquelle pouvaient prétendre les propriétaires, devait leur permettre d’obtenir une « réparation intégrale ». Les propriétaires devaient pouvoir reconstruire leur immeuble comme si le sinistre n’était jamais arrivé – c’est en tout cas ce que la jurisprudence des tribunaux mettait en œuvre sous le contrôle de la Cour de Cassation.

Mais quelle solution retenir lorsque la reconstruction à l’identique de l’immeuble détruit est impossible ?

Le cas est peu fréquent, mais pas négligeable pour autant. La reconstruction peut devenir impossible, notamment parce que la commune n’accorde plus de permis de construire sur le lieu de situation de l’immeuble – il s’agit en particulier des zones inondables où des permis ont pu être accordés à une époque, dans des zones classées par la suite non constructibles.

L’indemnisation doit être mesurée à la valeur vénale de l’immeuble

La Cour de cassation vient de retenir que dans un tel cas, l’indemnisation doit être mesurée à la valeur vénale de l’immeuble à la date du sinistre, et non en fonction du coût de sa reconstruction (Cour Cass. 3ème Civ. 7 septembre 2017 N°16-15257).

Dans le cas de l’espèce, des propriétaires avaient vu disparaître leur immeuble dans un incendie. Ils avaient été indemnisés à hauteur d’environ un quart du coût de reconstruction de l’immeuble (recevant ainsi environ 250.000 € pour un immeuble dont la reconstruction était estimée à 1.200.000 €).

Les propriétaires ont donc assigné la compagnie d’assurance afin d’obtenir l’intégralité du coût de reconstruction. La Cour d’appel a rejeté la réclamation en relevant que l’immeuble ne pouvait être reconstruit à l’identique en raison de la dangerosité de sa situation et du refus de la commune d’accorder un permis de construire.

La Cour de Cassation a considéré que la Cour d’Appel avait justement retenu que l’indemnisation du préjudice ne pouvait dépasser la valeur vénale de l’immeuble à la date du sinistre.

Elle considère qu’octroyer au propriétaire une valeur de reconstruction à neuf dans un autre site lui procurerait un avantage indu puisqu’il bénéficierait d’un bien équivalent mais mieux situé.