Indemnité d'éviction : clause d'accession et frais de réinstallation

Dans cette décision qui aura l’honneur de la publication au bulletin de la Cour de Cassation, cette dernière statue sur l’étendue de l’indemnisation d’un preneur à bail commercial évincé alors qu’il a, en cours de bail et avec l’accord du bailleur, édifié une construction sur un terrain loué nu.

En l’espèce, le bail commercial comportait une clause aux termes de laquelle la construction faisait accession au bailleur en fin de jouissance, sans indemnité.

Alors que l’article L. 145-14 du code de commerce indique que, sauf exception, l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, en ce compris, notamment, les frais normaux de réinstallation, le preneur qui avait transféré son activité entendait obtenir le remboursement de l’édification d’un nouveau bâtiment (réalisée dans le cadre d’un bail à construction).

Il a eu gain de cause en appel, le juge du fond estimant qu’il fallait comparer le local commercial délaissé, et non un terrain nu, avec la nouvelle location.

Cette solution est censurée par le juge du droit, qui constate qu’en application de la clause d’accession, le locataire a été évincé d’un terrain nu (concernant l’incidence d’une telle clause sur l’indemnisation du locataire évincé, V. aussi, jugeant qu’on ne peut déduire d’une clause d’accession des améliorations sans indemnité une renonciation au paiement d’une indemnité d’éviction, Civ. 3e, 17 juill. 1996, n° 94-19.592 ; précisant qu’en présence d’une clause d’accession en fin de bail, l’indemnité d’éviction ne saurait inclure une indemnité accessoire à raison de travaux non amortis, Civ. 3e, 1er juill. 2003, n° 02-13.083).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 21 mai 2014 n° 13-10257